房地产估价师考试《制度与政策》选择题模拟试题

房地产估价师考试《制度与政策》模拟试题(一)

某房地产开发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。

1.该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为( )。

A.预告

B.抵押

C.在建工程抵押

D.抵押权预告

【答案】AC

【解析】本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。

2.刘某应缴纳的契税为( )元。

A.9000

B.13500

C.27000

D.45000

【答案】A

【解析】本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。

3.该企业出租给丙商场应缴纳的税为( )。

A.契税

B.所得税

C.印花税

D.土地増值税

【答案】BC

【解析】本题考查的是印花税。该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。

4.关于该企业出租商业用房的说法，正确的是( )。

A.应当向房产管理部门申请登记备案

B.应当经甲、乙银行同意

C.该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权

D.该租赁关系不受抵押权影响

【答案】AC

【解析】本题考查的是商品房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

5.关于法院处罝抵押物时优先保护的说法，正确的为( )。

A.应当首先保护购房人刘某的权益

B.甲银行抵押在先，优先受偿

C.乙银行办理了登记，应当优先受偿

D.甲、乙银行按贷款比例受偿

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

(二)

甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。

6.乙银行确定抵押货款额度，就以( )万元作为参考依据。

A.1400

B.1600

C.1800

D.2000

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400万元。

7.该在建工程抵押估价，原则上应由( )委托。

A.甲企业

B.乙银行

C.甲企业和乙银行共同

D.甲企业和乙银行协商

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确定房地产抵押价值的`，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。

8.上述评估报告使用期限一般不超过( )。

A.2015年9月29日

B.2015年10月29日

C.2016年3月29日

D.2016年4月29日

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

9.乙银行实现抵押权的方式为( )。

A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖

B.抵押物直接归乙银行所有

C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物

D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖

【答案】AC

【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。

房地产估价师考试《制度与政策》模拟试题（二）

1.当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。

2.当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是WACC分析。出现正扛杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正扛杆效用。

3.投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金的收益一般小于股票投资而大于债券。

4.保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是保险的概念。保险是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。

5.甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是财产保险。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计锗误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换罝、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。

6.定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。( )

【答案】B

【解析】本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1(或100%)等于定基发展速度。

7.企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。

9.“英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。( )

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递増，直到以最高价格成交为止。

10.委托人向拍卖人隐瞒了处罝房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。( )

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本题考查的是瑕疵请求规则。所请拍卖人先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。