2016房地产估价师考试案例分析巩固题

某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的`公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

答案：1.选用假设开发法和市场法进行估价。(1分)

2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况(1分)。

3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本(1分)。

4.分析确定土地的最佳开发方案(1分)。

5.根据开发完成后的市场经营模式(租或售)，运用市场法(0.5分)和收益法等(0.5分)，预测建成后房地产总价值(1分)，调查了解类似房地产的开发成本费用，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格(1分)。

6.选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格(1分)。

7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果(1分)。

8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告(1分)。