房地产估价师《理论与方法》测试题

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1.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为(　 )。

A.1.05

B.0.98

C.0.95

D.1.03

2.征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括(　 )。

A.征地管理费

B.耕地占用税

C.安置补助费

D.耕地开垦费

3.建筑物的(　 )等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

A.体量

B.结构

C.设施

D.层高

4.某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为(　 )元/m2。

A.3401.36

B.3398.64

C.3538.78

D.3266.67

5.报酬率为(　 )与所投入的资本的比率。

A.净收益

B.投资回收

C.投资回报

D.收益

6.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于(　 )元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

7.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是(　 )。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

8.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是(　 )年。

A.37

B.40

C.60

D.63

9.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于(　 )。

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

D.经济折旧

10.通常房地产开发投资利润率的计算基数为(　 )。

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成本+开发成本+管理费用

C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

答案：1.C　2.C　3.A　4.A　5.C　6.D　7.D　8.A　9.C　10.D

11.非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的`一个(　 )称呼。

A.概括性

B.描述性

C.理论性

D.准确性

12.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是(　 )。

A.出租的房地产

B.自用的房地产

C.餐饮的房地产

D.营业的房地产

13.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以(　 )为前提来进行工作。

A.公正

B.公平

C.公开

D.估价对象的合法权益

14.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于(　 )方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制

15.在房地产权利中，属于用益物权的是(　 )。

A.自物权

B.划拔土地使用权

C.抵押权

D.租赁权

16.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价(　 )万元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

17.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现屋价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为(　 )元/m2。

A.4400

B.4409

C.4445

D.4455

18.不是影响房地产价格的区位因素是(　 )。

A.位置

B.交通

C.人文

D.环境

19.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是(　 )。

A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性

20.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为(　 )。

A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D.存量+新增竣工量-拆毁量

答案：1.A 2.C 3.D 4.D 5.B 6.D 7.C 8.C 9.D 10.A