房地產企業招標採購管理

隨著房地產調控的進行，房地產市場正逐步向以高性價比產品進行競爭的買方市場過渡，市場價值的理性迴歸使得各房地產開發商的競爭發展戰略也隨之發生重大轉變，正逐步從產品差異化戰略調整為以提高產品品質和有效降低成本為主的發展戰略，而這一戰略的轉變也對房地產企業的招標採購提出了更高的要求。

　　1 招標採購的重要性

1.1招標採購是避免企業採購暗箱操作的重要措施

招標採購在提高採購物資質量的基礎上，能最大限度的避免企業採購暗箱操作現象的發生。它既使各供應商公平競爭，從而達到採購成本最大的效果，又可以增大對採購過程的監督力度，杜絕影響採購質量的各種外界因素，有效地保護了計採人員。招標使採購的各個程式都走向了公開，監督、管理都有的放矢，而且更重要的是把以往的事後審計、檢查，變為事前預防，從被動管理，變為主動參與。

1.2招標可以使供應成本大幅度降低

招標採購是利用市場經濟價值規律這隻無形的手來發揮作用的，使原材料成本向其真實價值靠攏。它剔除了人為的因素，靠價值槓桿單獨發揮作用。投標過程中，很多供應商認真仔細地計算自己的供應成本，標定利潤差額，謹慎地填寫標書，真實反映其最低線。中標與否決定於產品質量、產品價格、企業信譽以及售後服務的情況，這些都客觀具體，無可通融。

1.3招標採購具有公開性

招標採購面向社會，把採購的資訊、宗旨、要求公佈於眾，使所有的人和單位都有機會參加這一活動，極大地擴大了採購範圍，使挖掘市場潛力的概率達到最大化。

　　2 房地產企業招標採購管理的現狀

2.1對供應商缺乏準確的考核

房地產企業的經營專案建設週期長，涉及領域廣，資金和人力的需求量都很大，因此從專案立項之初到竣工決算，面臨著許多風險。其中，對供應商無法進行有效的管理會對企業的採購管理質量起到重要影響，不利於企業專案順利竣工，影響企業的經濟效益。比如在招投標階段，供求雙方存在著資訊不對稱，企業不能夠做出最準確的判斷，對供應商的資信情況和報價都缺乏充分的調查研究，沒有對選擇標準進行制度化的規定，所以如何選擇最合適的供應商成為企業採購管理中最為突出的問題。

2.2採購方式不科學

很多房地產企業對採購方式的重要性還不瞭解，在採取何種方式進行採購的決策方面還存在著很大的隨意性，或者是管理者的主觀判斷，一句話決定;或者是交給個別的人員全權處理;即使有的企業採用了招投標的方式，卻誤以為萬事大吉，沒有根據專案的實際情況考慮是否適合招標採購，招標的週期過長，對必要的資訊收集不充分。對於不同的採購內容，都採取同樣的一種方法，導致採購過程煩瑣，影響了正常的專案工程進度，因此如何選擇採購的方式應該在得到系統明確的設計和說明。

2.3採購組織設定不規範

許多企業將採購管理視為成本中心，對採購部門的管理主要考慮的是如何控制和降低費用支出，而沒有充分認識到採購的價值，因此在組織設定上職責過於籠統，分工不明確，對於採購管理決策則計劃審批流程過於繁瑣，影響採購流程的順暢執行，導致進度延遲;另外，企業的各個部門之間缺乏必要的'溝通和協作，其他職能部門對採購工作了解不深，認為採購工作不是自己本身的工作而缺乏必要的配合，導致標準化的採購管理工作難以順利開展;最後，由於對採購工作缺乏必要的監管，導致與採購相關的資訊難以準確及時的收集和分析，監督流於形式，影響了採購決策的科學性和準確性，影響了工程的質量。

　　3 完善招標採購管理的對策

3.1 明確的組織分工

相比於一般的工程專案，房地產開發專案的招標採購工作量大、任務重、招標週期緊，尤其是對於滾動開發的專案，工程招標採購是一項持續不斷的日常工作，很多大型的房地產開發公司甚至單獨成立招標採購中心進行這一工作。相反在一些公司中，招標採購被認為僅僅是成本控制部門的工作，招標工作從招標、發標、開標、評標、直至合同簽訂皆由其負責，成本控制部門不但要組織考察申請投標的公司及其專案、還要協調技術及工程等編制技術標，並且負責編制商務標以及最終標書的合成，最後還要組織開評詢標等，對於一些技術不是很複雜的比較常規的專案，這樣操作還能正常進行，而對於專案技術複雜、協調量大的非常規專案，由於沒有明確的組織分工，操作起來就容易出現一些疏漏，而且還會造成整個操作效率不高，難以保證招標採購效果。

基於採購活動的特性，要提高招標採購效果，必須在這一容易忽視的組織結構環節採取相應措施和辦法。例如，成立類似於採購中心的組織部門，其基本功能是安排招標計劃並由其負責牽頭協調技術、工程、材料、成本各部門按計劃完成各自相應的工作，使整個招標工作縝密有序的進行。或者成立一個獨立的採購部門，部門配備技術、材料、成本等專職人員，專門從事各項招標採購活動。很多公司沒有進行這種組織結構上的設定，往往就是忽視了這一無形環節對招標採購活動的基礎性作用。

3.2 建立與本企業管理機制相適應的招標採購制度

在實行招標採購以前，不少企業的採購管理。一般都是通過職能部門以合同管理的方式來實現。採購部門憑藉自己所掌握的市場行情，在“貨比三家，擇優採購”的原則下，通過合同談判的方式，確定採購的數量、質量及價格，併力求質量最好，價格最低。但這種模式存在很大弊端;一是企業採購工作成效大小，購進物資的質量價格高低，均受採購人員業務水平，思想素質高低和資訊靈通程度的影響。二是容易導致一定程度上的不公平，不合理現象，個別人可能鑽管理上的空子，搞感情采購，關係採購等;三是容易產生暗箱操作現象，形成採購漏洞，造成資產流失。因此，首先應該根據國家的招標投標法實行招標，並且嚴格監督。再就是招標前應該儘可能的形成大批量採購，形成規模效應。

3.3 加強培訓，提高採購人員業務能力

採購不僅是購買東西的簡單行為，它更是一門專業技術。國外企業的採購人員，往往由工程師來擔任，其原因就是因為採購需要專業知識。採購人員應熟悉業務，具有能滿足工作要求的業務素質。具體包括：掌握業務合同的談判、簽約的程式和方法：掌握企業採購政策和與採購、採購質量控制有關的書面程式並能在工作中認真貫徹執行;瞭解顧客和供應商的需求，能熟練使用計算機及其它資訊科技;具有考慮綜合成本的頭腦，能充分領悟整體供應鏈的要求;具有紮實的專業技術知識，具有與採購貨品有關的技術、質量等專業知識，包括理化特徵、檢驗和判定質量好壞的標準和方法等。

　　4 結束語

總之，要想提高招標採購的效果，必須在採購中的每一處環節上做精做細，否則任一疏漏都會給以後的管理工組造成負面的效果;另一方面，招標採購也是一項由各個採購環節聯絡在一起的系統工程，各個環節在招標採購活動中是互相聯絡和關聯的，只有所有環節的工作都能得到提高才能使整個招標採購的效果得到體現。