物業管理師的考試試題

物業管理師指按照物業管理服務合同約定,通過對房屋建築及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以級維護相關區域內環境衞生和公共秩序，以下是小編整理的物業管理師的考試試題，歡迎來做題!

1.按照物業服務企業資質管理要求，何種資質等級企業具備該項目投標資格?(2分)

根據《物業服務企業資質管理辦法》之規定，一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目、二級資質物業服務企業可以承接30 萬㎡以下的住宅項目和8 萬㎡以下的非住宅項目、三級資質物業服務企業可以承接20 萬㎡以下的住宅項目和5 萬㎡以下的非住宅項目，而該住宅物業項目總建築面積為29 萬㎡，所以該項目可以由一級、二級資質的物業服務企業承接(2 分)。

2.該公司目前所管項目的類型和麪積，符合哪一級物業服務企業資質等級的.相應要求?(3分)

根據該投標物業公司管理物業面積可知能承接該項目的企業資質等級為二級以上(含)。《物業服務企業資質管理辦法》中二級資質關於面積的規定為：“管理兩種以上物業，並且管理各類物業的房屋建築面積分別佔下列相應計算基數的百分比之和不低於100%：①多層住宅100 萬㎡;②高層住宅50 萬㎡;③獨立式住宅(別墅)8 萬㎡;④辦公樓、工業廠房及其他物業20 萬㎡”，而本案中該物業服務企業目前管理項目超過兩種類型，且管理各類物業的房屋建築面積

分別佔相應計算基數的百分比之和為：

多層住宅：20/100=20%;

高層住宅：20/50=40%;

別墅：4/8=50%

20%+40%+50%=110%>100%，符合條件。據此判斷該公司資質等級為二級資質。

3.該公司物業服務費報價測算項目中，哪些費用項目不應計入該項目物業服務成本(支出)(10分)

據國家發展改革委、建設部印發的《物業服務定價成本監審辦法(試行)》的通知規定，本案例中不應計入物業管理成本的費用有：

(1)補充養老金：不屬於基本養老保險，不應計入物業管理成本;

(2)分管此項目的副總經理工資，不屬於本項目管理服務人員的工資，因此也不應計入物業管理成本;

(3)項目部年終績效獎

(4)工程保修費用、項目履約金均為房地產開發建設單位向施工單位收取的費用，與物業管理服務無關，不應計入物業管理成本;

(5)管理區域內裝修垃圾清運費用是由裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用，該費用在裝修期間向裝修人單獨收取，也不應計入物業管理成本;

(6)對社會的愛心捐贈系物業服務企業自己的行為，與物業管理服務無關，不應計入物業管理成本。

4.假設本項目物業服務成本A為542萬元，營業税及附加為5.5%。項目成本利潤為8%，如果不計項目其他物業服務的經營性收支，請分別計算本項目利潤B、營業税及附加費C、本項目年物業服務費總額D(單位：萬元)和物業服務費標準d(元/平方米·月)。(10分)

設可收物業服務費用面積用S表示，計劃成本用A表示，營業税及附加的總税率用i表示，項目平均成本利潤率用I表示，利潤用B表示，税金用C表示，物業服務費總額用D表示，物業服務費單價用d表示，營業額用E表示。則可得：

(1)利潤=成本×項目成本利潤率

B=A×I=542×8%=43.36(萬元)

即利潤為43.36 萬元;

(2)税金=營業額×營業税及附加的總税率=(成本+利潤)×營業税及附加的總税率

C=(A+B)×i=(542+43.36)×5.5%=32.19(萬元)

即税金為32.19 萬元;

(3)物業服務費總額=成本+利潤+税金

D=A+B+C=542+43.36+32.19= 617.55(萬元)

即物業服務費總額為617.55 萬元;

(4)物業服務費單價=物業服務費總額/(可收物業服務費用面積12 個月)

d=D/(S12)=6175500/(26000012)=1.98(元/平方米月)

即物業服務費單價為1.98 元/平方米月。