【推薦】營銷策劃方案範文集錦6篇

為了確保我們的努力取得實效，我們需要提前開始方案制定工作，方案是有很強可操作性的書面計劃。那麼你有了解過方案嗎？下面是小編為大家整理的營銷策劃方案6篇，供大家參考借鑑，希望可以幫助到有需要的朋友。

營銷策劃方案 篇1

元旦、春節、元宵節……一系列節日接踵而至，藥店促銷正當時。在眾多藥店紛紛開展節日促銷的情況下，如何充分調動各種資源，把握節日消費的熱點，吸引顧客的注意力並提升銷量，是藥店經營者不得不面對的共同課題。

■裝扮：扮靚藥店

裝扮是藥店節日促銷最重要的外在要素。沒有哪一家藥店開展節日促銷不進行裝扮的。裝扮通常分為技術裝扮、服務裝扮兩種。技術裝扮指的是藥品、“堆頭”等組合與裝扮，服務裝扮指的是環境、人員等方面的美化與裝扮。應當注意的是，好的裝扮不是簡單地把藥店打扮得花枝招展、花裏胡哨，而是通過合適的裝扮，把藥店的意願、祝福等信息傳達給顧客(如送禮與喜慶的結合，節日折扣與贈品的結合，節日歡慶與特色的結合等)，激發顧客的購買需求。

■產品：鎖定顧客

選擇什麼樣的產品進行促銷是節日促銷成功的關鍵。一般來説，可根據不同節日所針對的消費羣體、消費目標、消費價值、消費週轉期、消費習慣以及廣告促銷力度等確定。如春節期間，人們走親訪友時大多帶上保健品饋贈他人，那麼促銷品就應以檔次較高、包裝精美的保健品為主;元宵節處在節日扎堆之間，促銷品可選擇腸胃保健類藥品、保健品;最近在主流媒體上大做廣告的產品，顧客認知度較高，促銷時也可重點考慮等。節日促銷週期較短，藥店在進貨時也應通盤考慮、提前做好應對。

■堆頭：賺足眼球

佈置醒目、搭配巧妙、節日氛圍濃、購買方便等是節日促銷“堆頭”佈置的要點。藥店不妨藉助聲、光、電等高科技手段以及平面POP、立體模型等多種手法，強化對顧客的吸引力。必要時可增加導購台、諮詢台、引導員等，在店內設立促銷標識，使“堆頭”得以延伸展示，以達到綜合促銷的效果。

■環境：留住顧客

好的環境能吸引並留住顧客，提高顧客對藥店的滿意度、忠誠度。這裏所説的環境，包括自然環境和人文環境，前者包括藥店設施、陳列等硬件;而後者主要指的是服務、質量、藥店文化以及氛圍等。優美的自然環境與和諧的人文環境交互作用，能創造良好的環境效應，促進顧客消費。在改善藥店的環境方面，應避免陷入誤區，每逢節日“藥店一片紅”難免讓人產生審美疲勞。節日環境什麼樣，最終取決於藥店節日促銷特色及藥店文化。

■形象：親和為上

節日促銷當然離不開促銷人員。促銷員的任務包括招徠顧客、介紹並推薦產品、品牌維護、售後服務以及補(調)貨等。具有親和力的笑容、豐富翔實的專業知識是做好促銷所必需的。此外，促銷員還可以在着裝方面下點工夫，聖誕節時戴一頂帽子、春季裏圍一條絲巾、佩帶得體的小飾品等都可以增加親和力。

■創意：烘托氛圍

節日促銷藥店多扎堆兒，要在眾多藥店中脱穎而出，就需要多動一些腦筋，針對不同節日精心設定不同的主題、熱點，並“寓樂於銷”，吸引更多顧客。一個小小的創意，能產生意想不到的效果。A藥店在春節時別出心裁地將藥品的包裝盒拼成了一個碩大的花燈，吸引了很多顧客駐足觀看;B藥店則請來當地頗負盛名的“威武鑼鼓隊”，營造了濃濃的節日氣氛。這些都是可以借鑑的好方法。

■文化：樹立形象

充分挖掘中國傳統節日的深刻文化內涵，與藥店理念、企業文化結合起來開展活動，不僅可以吸引眾多的消費者、給消費者帶來藝術享受，同時也能帶來良好的市場效益，樹立良好的形象。去年中秋節，C藥店策劃了“月亮寄相思”文化專題活動，通過開展猜成語(含月字)、對詠月詩詞、百名兒童畫月亮等，藥店保健品銷售增幅明顯，更重要的是塑造了該藥店具有文化品位的形象。

■互動：拉近距離

利用顧客的好奇心理，鼓勵顧客參與藥店各種活動，建立良好聯繫是節日促銷的主要目的。春節期間，D藥店推出了“來藥店買藥，去藥廠參觀”的促銷活動，活動規定：凡一次性購買藥品58元以上或累計消費128元以上者，均可參加藥店組織的抽獎活動，中獎者由藥店出資組織去當地最大的藥廠參觀，結果參與者非常踴躍。另一家藥店則聯手某藥企推出了“買××，與費翔一起登泰山”互動活動，同樣受到顧客歡迎。

■差異：激發衝動

降價是節日營銷常用的手段，但一味降價就會落入節日促銷的誤區。藥店不妨運用差異化戰略，“梯子價格”就是一個很好的可供借鑑的例子：藥店拿出部分藥品或保健品，標明原價格、促銷時間及“數量有限，售完為止”等字樣，距春節20天時，按全價銷售，從倒數第18天到第8天降價15%，倒數第7天到第5天價30%……倒數第3天到春節若仍未售完，則捐贈給社會福利機構。該策略較好地利用了顧客“爭先恐後”的心理，產生了轟動效應。事後統計，大部分藥品往往在第二、三時段(降價15%～30%時段)就被顧客買走了，藥店付出不多，而人氣大增，還帶動了其他藥品的銷售。也可將活動設定為1月1日到3日三天，規定“旦買一贈一，2日買二贈一，3日買三贈一，4日起恢復正常銷售”，這樣做法會對顧客產生一定的吸引力。 元旦、春節、元宵節……一系列節日接踵而至，藥店促銷正當時。在眾多藥店紛紛開展節日促銷的情況下，如何充分調動各種資源，把握節日消費的熱點，吸引顧客的注意力並提升銷量，是藥店經營者不得不面對的共同課題。

■裝扮：扮靚藥店

裝扮是藥店節日促銷最重要的外在要素。沒有哪一家藥店開展節日促銷不進行裝扮的。裝扮通常分為技術裝扮、服務裝扮兩種。技術裝扮指的是藥品、“堆頭”等組合與裝扮，服務裝扮指的是環境、人員等方面的美化與裝扮。應當注意的是，好的裝扮不是簡單地把藥店打扮得花枝招展、花裏胡哨，而是通過合適的裝扮，把藥店的意願、祝福等信息傳達給顧客(如送禮與喜慶的結合，節日折扣與贈品的結合，節日歡慶與特色的結合等)，激發顧客的購買需求。

■產品：鎖定顧客

選擇什麼樣的產品進行促銷是節日促銷成功的關鍵。一般來説，可根據不同節日所針對的消費羣體、消費目標、消費價值、消費週轉期、消費習慣以及廣告促銷力度等確定。如春節期間，人們走親訪友時大多帶上保健品饋贈他人，那麼促銷品就應以檔次較高、包裝精美的保健品為主;元宵節處在節日扎堆之間，促銷品可選擇腸胃保健類藥品、保健品;最近在主流媒體上大做廣告的產品，顧客認知度較高，促銷時也可重點考慮等。節日促銷週期較短，藥店在進貨時也應通盤考慮、提前做好應對。

■堆頭：賺足眼球

佈置醒目、搭配巧妙、節日氛圍濃、購買方便等是節日促銷“堆頭”佈置的要點。藥店不妨藉助聲、光、電等高科技手段以及平面POP、立體模型等多種手法，強化對顧客的吸引力。必要時可增加導購台、諮詢台、引導員等，在店內設立促銷標識，使“堆頭”得以延伸展示，以達到綜合促銷的效果。

■環境：留住顧客

好的環境能吸引並留住顧客，提高顧客對藥店的滿意度、忠誠度。這裏所説的環境，包括自然環境和人物。

營銷策劃方案 篇2

　1項目的優越性

顏紅頰草莓是雜交選育而成的大果型草莓新品種。它具有葉綠、花白、果紅、味佳的品質，優質特點是個大、色紅、味甜。草莓個頭出奇地大，是一般品種的兩倍。紅顏草莓般品種的兩倍。紅顏草莓味濃，甜度能達到14% 至16% ，一般草莓甜度只有10% 左右。

2、市場優勢

市場需求大，且當地的種植多以傳統農業為主，在當地種植草莓會形成物以稀為貴的優勢。

　3草莓營養價值的分析

1. 草莓中所含的胡蘿蔔素是合成維生素a的重要物質，具有明目養肝作用。2. 草莓對胃腸道和貧血均有一定的滋補調理作用。3. 草莓除可以預防壞血病外，對防治動脈硬化，冠心血病外，對防治動脈硬化，冠心病也有較好的療效。4. 草莓是鞣酸含量豐富的植物，在體內可吸附和阻止致癌化學物質的吸收，具有防癌作用。5. 草莓中含有天冬氨酸，可以自然平和的清除體內的重金屬離子。草莓色澤鮮豔，果實柔軟多汁，香味濃郁，甜酸適口，營養豐富，深受國內外消費者的喜愛。它屬於高檔水果。

4競爭者分析

俗話説：“知己知彼，方能百戰不殆。”因此，對同類產品或者其替代品進行競爭狀況分析，是絕對有必要的。對於草莓來説，由於它皮特別薄，因此特別不適合於長途運輸，因此莓農大都選擇周邊市場銷售，所以，我鎮的草莓主要輸入合江，白鹿，瀘州，江津等城鎮。對於這幾個城鎮的市場來説，瀘州是主要的草莓供應商，於是我認為它的主要競爭對手來説，瀘州是主要的草莓供應商，於是我認為它的主要競爭對手是一些廉價的水果，比如梨、蘋果、西瓜之類的。這些水果價格低又能滿足人們的不同層次，不同營養的需要，因此而成為我鎮草莓的主要競爭對手，尤其是一些已經在全國有一定的美譽度的品牌的東西，比如説聞名全國的趙縣雪花梨這樣的。由於趙縣生產規模的巨大，再加上人們的美譽，使得它的品牌很強大；還有西北的西瓜，人們都認為那個地區陽光充足，長出來的西瓜是最香甜的。這對於我們的啟示是，為我鎮草莓註冊商標，強化品牌意識，提高滿城草莓在全國規模的美譽度。而且，還要有保護品牌的意識，不刻意做出有損聲譽的事，比如為了一時的利益，而讓早以打出的品牌聞之退怯。

5產品優勢與劣勢：

優勢：果實鮮紅豔麗，酸甜可口。每100克草莓果肉中含優勢：果實鮮紅豔麗，酸甜可口。每100克草莓果肉中含糖8至9克、蛋白質0.4至0.6克，維生素c 50至100毫克，比蘋果、葡萄高7到10倍，比柑桔高出一倍。而它的蘋果酸、檸檬酸、維生素b1、維生素b12，以及胡蘿蔔素、鈣、磷、鐵的含量也比蘋果、梨、葡萄高3到4倍。台灣人把草莓稱為“活的維生素丸”，德國人把草莓譽為“神奇之果”，可見是不無道理的。劣勢：管理成本高；不易運輸；不易儲藏；草莓生長週期長，管理複雜；成熟期短，不易採摘。二、價格1、要想佔領當地市場，價格就得要定低些，形成競爭優勢。

　6盈利模式

1、草莓投產後的初期可以聯繫當地的水果經銷商、超市進行銷售，也可以通過發傳單等方式來吸引消費者到草莓園來自行採摘。2、等到草莓產量穩定後，可以拓寬銷售渠道，可以與蛋糕店，冰糕廠，牛奶加廠，高檔的茶樓等建立長期的合作關係。3、等到後期草莓深加工技術完善，可以將草莓製成各種果醬、果凍、果脯、糖水罐頭、果莓製成各種果醬、果凍、果脯、糖水罐頭、果汁等，市場前景十分可觀。4、在網上進行宣傳並開店。

　7促銷

1、人員推銷派人員到學校，農家樂，蛋糕店等地方進行推銷，也可以利用親戚朋友等進行宣傳。2、廣告宣傳將草莓園的信息發佈到網上，或者發傳單，貼海報。3、公共關係企業可以通過支持文化教育、社會福利等活動建立一心為大眾服務的形象。同時建立全方位的'聯繫，主動向消費者、政府機構等介紹企業的經營狀況，以爭取他們哦支持。營狀況，以爭取他們哦支持。4、營業推廣可以舉行草莓展銷會、交易會、訂貨會等。

營銷策劃方案 篇3

一、活動主題

霓裳扮靚半邊天 漂亮健康天天見

二、活動地點

一至三層賣場

三、活動時間

15.3.4—15.3.12

四、活動內容

1、舉行“時代女性 風采飛揚”內衣展示秀。三八節當天上午和下午各進行一場內衣展示秀。模特所穿內衣由二樓女裝部提供。

2、活動期間內商場各樓層婦女商品專櫃特價銷售，務求折扣做到最低。商品範圍包括：珠寶化粧、服飾飾品、皮鞋皮具等。

3、“做漂亮健康的女人”活動。邀請婦女健康諮詢工作者現場解答女性顧客提出的問題。聯繫多家健身、美容、娛樂、技能培訓等單位，為三八節在商場購物到一定金額的女性顧客提供優惠，同時也為他們爭取客源。

4、活動期間，在共享大廳組織不少於10輛花車做促銷。促銷商品建議為服裝、鞋帽、飾品等女士購買熱情高、售價又相對較低的物品。

5、開展“只有他才最愛你”活動。“三·八”節當天，只有男士到商場業務部門指定的數家相關專櫃購物才能享受特別優惠或購物到一定金額贈送特別禮品。

五、活動宣傳

商場入口等明顯處設立活動須知;活動期間播音室滾動播出活動內容;3月3日和7日晚報各刊登1/2版套紅廣告。店內參加活動商品POP特別註明。

營銷策劃方案 篇4

一、活動背景:

3月,春天的腳步聲悄悄已接近人們的身邊,**店通過3.8婦女節和3.15消費權益保護日,以及植樹節,特別企劃以商品特價,買贈促銷活動,社會公益活動等來回報顧客,讓顧客真正感覺到**店新的實惠,新的感覺。並通過各種各樣的促銷活動,營造熱點,推動商場銷售。整個活動以

二、活動主題:

繽紛女人節、誠信權益日

三、賣場佈置:

1） 賣場主要以暖色調為主,如果有需要, **店可自行購買相關物資進行佈置,在專區做重點佈置。

2） 3.8婦女節及3.15消費權益日營銷店製作橫幅各一條.（放心購物在** 天天都是3.15）

3) 商場內可自制小弔旗,主要以企業的形象標語為主. 人人關心商品安全 家家享受幸福生活。

4）主通道：懸掛節日專用弔旗（由**部統一設計製作），對於兩側可沿燈管的空隙間懸掛汽球或其它裝飾物。

四、商品陳列：

1）婦女節到3.15整個活動時間也只隔8天的時間,所以能否給顧客留下深刻的印象,在商品陳列及結合商品促銷起了相當大的作用.3.8婦女節各營銷店有專區陳列,主要以保健品、計生用品、傢俱用品為主，3.15主要選擇低價商品如:洗衣粉（量販裝）、洗潔精、洗髮水、沐浴露、襪子、內衣、襯衫、吹風機、牛奶、飲料、餅乾（量販裝）、油、方便麪、奶粉、春季拖鞋、餅乾、大米、紙巾等。

2） 專區的陳列主要以地堆的形式為主，地堆必需有POP標註，商品建議全部用槍紙標價。

五、員工服務用語:

1)3.8婦女節當天,凡進入**商場的女顧客必須祝她節日快樂,尤其是商場服務枱的工作人員.

2)其他時間均可採用通用的 歡迎光臨 用語.

六、大宗團購及顧客回訪:

1） 短信息的派送, 堅持顧客永遠是對的原則，妥善處理顧客意見.

2） 對周邊的家庭住户進行團購拜訪,並做好企業形象宣傳工作.

3）各**店的大客户老客户進行回訪,並提前在3.15來臨時做好對工商局的拜訪工作,得到相關信息,並有利開展好工作.

七、活動宣傳方式:

1)婦女節期間各**店各掛橫幅一條, 關愛女人 你的美麗你做主

2)植樹節主要採用的方式是街道宣傳方式進行,由**科統一製作廣告旗,**店上報需求,廣告旗只要內容是愛護樹木的宣言,放置位置可考慮在街道傍邊的樹上. 3)3.15的到來,又是一個對於我們商業重大的考驗節日,需要我們全城戒備,各**店客製作橫幅一條,並有海報進行本次的主題宣傳.

4)3.15期間**店各製作噴繪海報一張,主要以超低價商品為主.

5)製作迎賓條幅,主要用於廠外人員的佩戴工作.

營 銷 活 動

婦女節活動背景:

在歷史的長河裏，數不盡的女中英傑為華夏民族做出了卓越的貢獻。人民新中國的成立，使廣大婦女掙脱了束縛的鎖鏈，迎來了揚眉吐氣的新時代，在我們這個古老而又年輕的國度，不再是男子的獨臂支撐，婦女也頂起了半邊天，她們以自己的勤勞和智慧，為國家振興做出了巨大貢獻。

活動一

活動主題：

繽紛女人猜猜猜

活動時間： 3月8日

活動範圍：所有店

活動內容：

3月8日當天，只要在**商場單次消費滿38元的女性（如購買者是多人有女性即可），即可憑收銀小票參與“繽紛女人猜猜猜”活動，猜中了的商品就是您的。（單次消費最多隻能猜一個號碼，即一個商品）選取若干個（根據各公司、門店測算）洗化或其它的女人用品（其他商品亦可）、每個單品價格在1－20元之間，在商品上貼上價格標籤及數字代號（如下圖示範）。用紙製作若干張“號碼籤”後放入猜猜猜箱內（或用乒乓球標上號碼亦可），顧客根據規則先抽取“號碼籤”，然後依據所抽“號碼籤”上的商品對號入座進行猜價，每個商品猜價五次為限，五次猜價中有一次猜中（在正確價格正負0.1元的範圍內算猜中）即可。活動主持人可提示“高了或低了”，五次猜價總限時20秒鐘，超時無效，猜中即可獲得此商品。

執行要點：

1）具體的活動商品選擇由各**科統一規劃選取，但用於猜題的商品都應從商場銷售商品中選擇，不能有品種重複，編號也要唯一，但單價可以不同（一般在1～20元之間）。並在活動前一週將商品清單下發給各營銷店。

2）考慮安全性顧客在進行猜價時必須是本人完成，旁邊不能有其他顧客或朋友提示，如經暗示或提醒則猜中無效，商品的選擇最好是二線品牌商品，價格猜測難度要適中。

3） 對於猜不中的顧客最好安排價格1元左右的安慰獎一份，各公司可自行決定安慰獎價值。

4）不能在活動一開始就將所有用於猜價格的商品展現出來，否則會不利於活動的保密性，但顧客抽籤完成後應將對應編號的商品現場展現一下（一般10秒鐘即可）。

5） 內部員工及親屬朋友不得參與，否則按作弊處理。

6） 為了保證上述活動的順利運行，各**公司、**店因在活動前安排模擬演練。

7） “猜猜猜箱”由**部設計，**公司必需按**部設計樣式製作到位。

8） 三八節當天凡是女顧客（小朋友除外）收銀結賬時收銀員必需使用節日用語“節日快樂”。

9） 猜中價格獲得獎品的顧客必須按附表進行登記，活動結束各**公司據實自行結算。

10) 主持人一名,現場維護人員2-3名,發放獎品人員1名。

費用小計：xxx

營銷策劃方案 篇5

一、行業分析及市場調查

目前雖然**地區受經濟危機、物價上漲等因素影響，**旅遊市場面臨一定的威脅，但仍具有較大的發展潛力。因此在春季，我們要面對新一年的契機，應該推出新的旅遊產品迅速佔領市場。根據市場調查顯示，生活在**北部的**人，在春季比較傾向於前往江南水鄉旅遊，感受小橋流水人家、輕風細雨的江南風采，同時在冬天的壓抑下，更多人希望在春季外出旅遊踏青。

二、目標市場

目標市場一：公司白領；由於把大部分白領在室內工作，長期壓抑，更期望外出旅遊放鬆；

目標市場二：中國小生；在春天大部分中國小會組織學生外出春遊，這正是一個很大的市場；

三、旅遊產品產品名稱：

“江南水鄉六朝古都二日遊”

四、銷售目標及預算

本產品在**月份銷售數量到達銷售總額的百分之**，銷售預算為**萬元。

五、銷售渠道及促銷方式

（一）銷售渠道

根據鹽城本地市場的特點，要採用直接銷售渠道與間接銷售渠道相結合的方式。其中直接聚到可以利用電視、廣告等各類方式，反覆針對旅遊產品本地進行宣傳；同時可以加派營銷人員對團隊客户羣進行上門銷售。另一方面間接銷售，通過與本地其他旅行社及組團重點客户中介溝通聯繫，簽訂協議，給予適當利潤，使其幫助本社宣傳旅遊產品，並且代為招來顧客。

（二）促銷方式

促銷方式主要有廣告促銷、直接促銷和間接促銷三種方式。根據本產品及本地市場情況，應採用三種方式相結合。針對散客，採用廣告促銷，在鹽城晚報上刊登廣告，設計精美廣告牌懸掛在交通要道的十字路口等；針對團隊客人，可採取人員上門推銷、電話促銷的方式向大型企業及中國小等目標市場進行促銷。同時對於來往密切的VIP顧客，可以利用公關促銷方式及禮品促銷，向他們推銷我社的新產品。

六、工作日程安排

1、20xx年1月，考察旅遊目的地，落實旅遊產品，選擇聯繫地接社，聯繫旅遊用車。

2、20xx年2月，宣傳旅遊產品，諮詢接待工作。

3、20xx年月，再次核對旅遊路線產品、地接社及用車，培訓導遊人員等。

營銷策劃方案 篇6

　　前 言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在於提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在於為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對婁底房地產市場現狀進行了深入細緻的瞭解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，併為婁底定興房地產公司塑造品牌。

第一節 市場分析

　　一、婁底市房地產市產基本狀況

(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。

20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。

2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，婁星區內集中了14家，新化縣3家，雙峯縣2家，漣源市1家。

　　二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，佔當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積佔全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多佔用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。

二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅佔全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，佔總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，佔總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，佔總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、後期靠個人按揭貸款,缺乏後續開發能力。

三是物業管理落後，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市儘管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、鬆散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規範，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、牆體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買慾望，影響了持續開發。

四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規範：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低於項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，税費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。

總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低於全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建築面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建築面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。

　　三、婁底市同類產品調查統計

“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將婁底市漣鋼開發區，婁底市城西區及婁星區進行大體對比分析如下：

1、漣鋼開發區。

由於漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來説，漣鋼開發區地段房地產都在賣自然環境。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標準概念

其周邊自然環境好;

用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;

其定位為社會高薪階層。

2、城西地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主。

城西農貿綜合市場：

核心競爭力：婁底市、區兩級政府批准興建的城西唯一農貿綜合市場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。

住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。

2、 城區地帶。

環球商業廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。

有功能優勢：

總建築面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

定位：湘中地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規範化的超大型、多功能財富街區。

國貿商城：

核心競爭力：位於火車站正對面，有地位優勢。

　　四、消費者分析

根據《婁底房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向於入住全封閉式的管理;

2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋*室等;

3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以後的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，

4、消費者對物業管理的要求

a、提供保安、清潔衞生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、託老服務等);

b、物業公司應與小區內住户增加聯繫，加強溝通。

第二節 “站前廣場”項目分析

　　一、 項目優勢分析

1 環境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這裏呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。

2 地段：位於火車站正對面，附近樓盤以明珠商業步行街、金海商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。

3 發展：據有關信息婁底火車站四年後有五六趟火車從這裏始發，火車站周邊的土地、建築物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅遊業、物流及零售業將飛速發展。

物管：智能化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者着重考慮的主題。

4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理佈置。更有現代藝術廣場，藝術、休閒與自然融為一體、相得益彰。

6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。

7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用於購買不動產保值是最好的選擇。

8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。

　　二、 項目劣勢分析

1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成。現在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有着不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面並沒有太強的品牌號召力。

2)市場承受能力：由於婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決於本案品質是否擁有高品質這一因素。

3)競爭因素：由於近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

　　三、競爭對手分析

第三節 推廣策略界定

　　一、目標消費羣界定

從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費羣及其相關特徵是：

1 目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者;以及自身具有經濟能力較強的階層。

2 年齡：年齡大約在35到55歲，

3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閒性較大，對生活要求很有質感。

4對家庭(辦公)環境有着高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。