高會優秀論文：我國房產税税費體系及房產税試點

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為了遏制部分城市房價過快上漲，國務院發佈了《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，房產税改革引起了輿論和學者的廣泛討論。本文在研究我國現有房地產税收體系設置的背景下探討2011年重慶和上海房產税試點的相關觀點。

在我國的房地產税制中主要存在着重複徵税、課徵範圍狹窄、税費複雜、計税依據不合理、税基不全覆蓋以及內資和外資企業區別對待等問題。因此，有眾多學者提出了不同的税制改革意見，比如為抑制人為抬高房價而開徵“土地開發税”，為治理閒置資金大量湧入房地產的炒房團的出現而開徵“空置住宅税”，還有經營性房產中，建議將按房屋餘值徵税改為按市場評估價值徵税等等。另外，國際經驗中沒有明確的數據表明房產税能抑制房價，就房產税會對房價產生怎樣的影響在學術界也是各有説法。有學者認為房產税不能降低房價，有的學者認為可以，並且能夠調節房地產市場，無論是從理論上還是國際實踐上。

　　一、我國現有房地產税費體系

解放以來，我國的房地產税收體系經過了數次變動，與不動產相關的税種目前有14個，包括耕地佔用税、城鎮土地使用税、土地增值税、房產税、城市房地產税、契税、農業税、城市維護建設税、企業所得税、外商投資企業和外國企業所得税、營業税、固定資產投資方向調節税、印花税。除了税的部分外，在我國的房地產税費體系中還有大部分的費。對房地產收費也是我國財政收入的一種形式，是國家機關為房地產市場提供了服務、管理或資源授權開發利用而收取的報酬，包括在房地產活動中產生的各種費用。從房地產的開發、保有、轉讓和收益階段來看，各個階段包括的房地產税費如下：在房地產開發階段，前期税費包括土地出讓金、土地使用費、土地開發費、市政配套設施費、契税等。到了立項規劃階段，税費包括建設工程許可費、建設工程備案費、施工許可報建費等，進入工程建設之後，税費負擔有營業税、城市建設維護税及教育費附加、印花税、質檢費和工程管理費等。房地產保有階段税收就是狹義概念上的房地產税，在我國主要包括城鎮土地使用税、房產税或城市房地產税。

房地產轉讓階段的税費主要包括營業税、城市建設維護税及教育費附加、轉讓登記費、印花税、土地增值税、契税等;收益階段主要包括企業所得税、個人所得税、交通能源重點建設基金等。

我國現行的房地產費主要存在三個類型：土地使用費、行政性收費以及事業性收費。土地使用費是取得國有土地使用權的單位和個人按照規定向國家交付的使用土地的費用，主要包括地租、國家對土地的開發成本、徵用土地補償費、安置補助費;房地產行政性收費是房地產行政管理機關履行行政管理職能管理房地產業所收取的費用，主要包括登記費、勘丈費、權證費、手續費和監證費。房地產事業性收費是房地產行政管理機關及其所屬事業單位為社會或個人提供特定服務所收取的費用，主要包括拆遷管理費、房屋估價收費等。

　　二、關於我國2011年上海、重慶房產税試點的相關觀點

針對我國2011年上海、重慶房產税試點，社會輿論和學者展開了廣泛和激烈的討論。國內學者部分反對在目前狀況下開徵個人自用房保有環節房產税，主要反對理由有以下兩個角度：

首先，房產税屬於財產税的一種。財產税一般以存量財產評估價值為計税依據，不管財產是否帶來收入，只要財產存在就必須對其徵税。但考慮到居民的收入的不穩定性的可能性的情況存在，一旦納税人出現無法承擔税負的能力的時候便不能繼續擁有其房產。這個是相當難以令人接受的。其次，無論評估系統如何近似和精確，其評估值往往落後於市場中的價格的變化。所以按評估值來徵税也是引起納税人抱怨不滿的重要因素;最後，因為同一類房產的持有人可以負擔税負的能力可能不同，而且因為租賃市場的存在，房產税常常由持有多套住房的富人轉嫁到只能靠租房度日的窮人身上，這樣徵收房產税反而增加了窮人的税負，從而擴大和加劇了貧富差距，增加了社會不公。

其次，我國房地產市場屬於賣方的市場，並且税費徵收體系混亂不清，徵收不規範、房地產開放環節税費負擔重等各方面造成了買方的弱勢地位。房產的'相關税費非常容易轉嫁到相當一部分擁有剛性並且正常需求的買房人的身上，如果在這種情況下開徵房產税，就會使情況更加嚴重，進一步加重真正購房者的負擔，從而推動房價的進一步上漲。另外，我國還未完善和規範信息化管理系統，這也給房產税的徵收的具體實施過程帶來了相當大的難度。房產税的順利徵收，需要房屋主管相關部門和税務部門建立全面統一的、實時動態的個人及家庭房屋持有情況的龐大數據庫。而我國還沒有建立起來這種全國聯網的房地產信息系統，房地產市場的信息化建設遠遠滯後於房地產市場自身的高度發展，如果再考慮到人口流動、房屋信貸和税率等問題，就需要房屋主管部門、税務、銀行和公安系統等相關部門一道建立統一的數據庫和信息系統。

當然，從開發商投資創造更良好的社會環境，增加公共品的提供，促進地區繁榮並且降低房價的角度，也有學者極力支持開徵房產税。就房產税能否降低房價方面很多學者持不同意見，從國際經驗來看，房產税作為地方政府的主體税種，主要作用是保障地方財政收入，尚無調控房地產價格的成功案例。房地產作為一種商品，其價格是由市場供求決定的。當今房地產市場總體呈現賣方控制價格，供不應求的狀況，所以房地產開發階段的費用是不降反升的，因而不能通過減少開發階段的徵税而降低房價。政策制定者應當重在考慮加速建設“廉租房、經濟適用房”等保障性住房以加大房屋供給量，從而調控市場均衡。另外可以考慮從徵收資本所得税等角度來打擊房地產的投機和過度的資金流入，從而引領健康有序的房地產行業的發展。