物业公司管理建议书

第一章 第一太平戴维斯公司简介 第二章 实际管理经验 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章

第一太平戴维斯的优势 物业管理模式 物业前期顾问服务（交付使用前） 物业管理服务（交付使用后） 第一太平戴维斯管理的主要项目 5-10 11 12-15 16-20 21-23

第一章

第一太平戴维斯公司简介

第一太平集团是在香港上市的大型跨国公司，经营地产、零售、电讯、银行四大核心业务，是香港联交所中恒生指数成份股和蓝筹股。第一太平戴维斯（中国）有限公司是该集团下属的一家在中国大陆主要从事物业代理和物业管理的综合顾问服务公司，九七年通过与英国四大顾问行之一，亦为上市公司的“Savills”进行合并，使我们的服务网络顺利延伸到整个欧洲地区，成为一个规模更大、服务范围更广、遍及欧亚美的环球公司。本着既往的专业精神，更为高效地服务于我们的国际客户。

在中国，我们首先在香港注册执业，专长负责高级住宅及商业楼宇的专业管理，拥有丰富的经验，并于九八年取得了国际认证的ISO9001优质管理证书，主要管理的项目有全港最大的商场西九龙中心，甲级办公楼力宝中心，使创中心，尖沙嘴新文化中心及左敦区的伦敦广场等。在国内，一九八八年已经开始管理北京东湖别墅直至现在，至今所管理的楼宇超过50座，面积超过370万平方米。在上海浦东陆家嘴金融中心区88层的全国最高级智能形及设计最强的金茂大厦与集全国期货交易的上海期货交易中心，位于南京东路的第一百货新综合大楼等大型物业及淮东中路由香港瑞安集团发展的瑞安广场，其业主亦先后委任我们为其物业提供全权物业管理服务。这些大厦不仅因所在位置佳而闻名，而且还因其完善的管理和维护保养服务而享誉。敝司之高层管理人才均具有多年的管理经验，并能以独有的工作方针去经营业务，使得物业管理质量能达到系统化、标准化。故此，能为客户提供首屈一指的服务。

实际管理经验

第一太平戴维斯从事物业管理具有丰富的经验，为迎合各发展商不同需要，我们采取了多种灵活的管理模式，根据每个物业不同情况，切实地为国内客户提供管理不同类型的物业服务，包括高级内、外销住宅、综合物业楼宇、大型商场、高智能写字楼及各类特殊功能的物业。

第一太平戴维斯自1988年开始，将国际上高效，科学的物业管理概念和运作方式首先带入大陆市场。凭着丰富的管理经验，加上对国内的市场了解，和对政策法规的充分认识，使我们的市场不断扩大。九八年中旬，敝司已将管理拓宽至天津市场。管理的项目有位于市区的综合性办公楼天津远洋大厦，该项目原由香港一家专业物业管理公司管理，因发展商及业主对物业管理要求有更高的标准，故于99年初改聘第一太平戴维斯进行物业管理。敝司接管后解决了许多从客户入住以来一直未能解决的难题，在管理过程中，我们按照国际质量服务体系ISO9002的最高标准去培训员工，加强管理，并通过了国家质量体系的认证。通过一年多的管理,服务水平明显提高，管理费用却明显下降，因而得到了发展商及业主们的普遍认可，并已有像英美烟草公司这样世界知名企业入住远洋大厦。在天津的管理项目中，还有经济开发区的泰丰家园小区，该项目开工前敝司已进入现场定期参加其工程会议，从管理和客户角度为其图纸设计和功能设置提供可行性建议，对工程的质量进行监督。

目前，第一太平戴维斯已成为国内最大，管理物业最多，发展最稳健的专业物业管理公司。

第一太平戴维斯的优势

若贵司委任我们为…………. 提供物业管理或顾问服务，将有助于贵司向业主提供完善的售后管理服务保证，加上我们公司在北京、上海、广州、天津等地建立的多年的高档管理形象，亦将有利于物业的销售及推广，而委任我们为贵公司的物业提供管理服务有以下几个优点： 1.物业包装

现在国内物业销售数量众多，一般投资者对所购物业的物业管理公司要求严格，尤其是一些世界知名跨国公司往往选择世界知名的物业管理公司管理的楼宇。目前在楼宇空置率较高的情况下，楼宇的租售价格几乎已到甚至低于成本价，租售的竞争从某种意义上来说就是物业管理服务上的竞争。良好信誉的物管公司肯定可给市场带来促销作用。发展商可借助我们的丰富管理经验及已建立的信誉，加强物业销售之推广及宣传，以达致理想的价格及销售成绩。

2.运用ISO9002的体制对物业进行管理

按ISO9002国际质量体系标准，结合第一太平物业管理经验，对具体项目制定高标准的质量管理稽查体系，对公司各部门工作进行监督和检查，使各种已发生的或潜在的隐患和问题能及时被发现，并得以妥善解决。稽查工作分三部分有层次深入开展：

行政稽查：即为各部门内部工作的一种稽查办法； 专业稽查：根据各部门不同专业范围进行的职能稽查；

值班稽查：由高层次管理人员对整个管理工作的检查，采用定时值班或日常巡视等办法，深入了解管理公司的工作情况。

3.0专业培训

为使今后物业的运做和管理达到较高水平，首先要有一支技术精良，作风过硬的管理队伍，而这支队伍的建立有赖于长期系统的培训和日常的监督控制。我们会委派富经验的高层管理人员从事物业公司新员工的培训，使他们加深了解物业管

理之概念和运做之方式。同时，有针对性的分析、解决在管理中出现的问题。令所有受聘员工按照我们及贵司之要求执行任务。 具体分为三个阶段培训：

1.各部门主管以上管理人员的培训。

2.物业公司全体员工的培训。

3.针对性培训。

主要培训内容如下：

一、物业管理基本概念

1. 用户守则

2. 装修指南的作用

3. 物业管理前期应把好的四个关

4. 成功物业管理的五大要素

二、人事行政管理要求

三、财务管理要求

1. 物业管理的收支原则

2. 物业管理费的内容

四、服务质量及服务意识的要求

五、管理、清洁、绿化要求

六、保安基础知识和工作要求

1. 保安人员应具备的礼仪及当班时所需注意事项

2. 监控录象及控制要求

3. 报警的处理程序

4. 值班记录要求

5. 交接班要求

6. 停车场管理

7. 门卫管理

8. 巡楼要求

9. 物品进出管理

10. 临时用电

11. 动用明火管理

12. 施工管理

七、工程管理

1. 接管验收应具备的条件

2. 工程接管与验收

3. 消防验收的要求

4. 设备维修保养与要求

5. 设备的运行及记录

6. 工程修理工作要求

7. 节能计划

8. 应急方案

4.0集团的支持

物业管理在第一太平集团内一直为主要的业务，本着对自身业务的不断深化和发展，集团无论在人力及财务资源均做大量投资，吸收一批具有高素质，高技能，富经验的专业管理人才，组成一支高效率的中央管理队伍。我司高层管理人员非常重视各项目的管理质量，并会定期走访，在管理公司自行稽查的基础上，再进行深入的现场服务质量稽核与评估，并对现场人员提供专业意见与指导，我司会对稽查的结果作出总结并书面汇报发展商，以确保管理项目能达到第一太平的服务素质。最佳的服务质量与最低的费用支出是我司一直追求的目标。

5.0能源管理

能源消耗占管理支出的最大比例，如何节能是第一太平项目管理中的工作重点，也是集团的特有优势。我司的中央管理队伍在长期的项目管理中，总结出一套特有的节能措施，并会在定期的项目稽查中提出有针对性的专业意见，以达到降低耗能，节约开支。在项目管理中，我司的管理人员亦会严格地要求每位员工提高节能意识，严格按工作规程控制能源消耗。

6.0平衡预算

管理费的收入、支出是发展商、业主和客户共同关心的大问题，制定管理费用的标准、管理费收取和日常管理费支出均由管理公司经手操办。控制支出、开源节流是管理公司首要任务，我司无论在接到任何项目，都将按以下步骤执行：

6.1合理测算出管理支出，作为管理费收取标准的依据；

6.2制定严格的费用控制制度，保证各项费用的科学使用；

6.3管理队伍精干，作到人尽其才，物尽其用；

6.4注意各项设备的日常维护工作，制定并实施严格的节能措施；

6.5严格控制不必要之交际应酬活动。

7.0设备运行之考核

为保证………..的各项设备运行正常，增长使用寿命，这就需要从技术指标、操作规程、设备运行记录、设备的定期保养等诸多方面给以考核。我司如获聘用，在管理中定会制定一套科学严格的设备运行考核计划，规范操作，制定设备保养计划，严格要求设备运行记录，作到公司内部的自查，我司亦会定时委派一名富有经验之高级工程管理人员定期由香港集团总部到访………进行各设备和能源的审核和评估，并从运行、维护、养护等角度提出专业意见，汇编成报告书。通过每次的审核，我们可找出设备运行之问题所在，同时更能为来年的整改计划和节能目标提供有利的依据。

8.0物业管理电脑软件系统

敝司为使物业管理与能源管理达到系统化、标准化的目的，我司将会推荐贵司聘用有经验的电脑程序公司，设置一套我司行之有效的完整的物业管理软件、工程管理系统、保安管理系统、财务管理系统、仓库管理系统等等，利用电脑系统运作整个管理服务，大大提高工作效率，减轻劳动强度，使经济效益显著提高。该系统亦可与敝司的中央计算机系统联网，由我司直接进行监控与详细分析，并每月总结分析情况汇报发展商。该系统将具有如下功能：

8.1 可提供全面预防性维护计划，使运作人员可根据敝司制定的运作标准，踏实的开展每项工作；

8.2 收集各方资料，制定与各项目相配合的节能计划，节省大厦能耗开支；

8.3 财务系统将准确地记录管理公司的收支状况，并进行严格地控制，达到量入为出，开源节流，把开支规限在特定预算范围内；

8.4 通过网络可以加强与其他项目的沟通，对整个物业管理工作进行全面地监管、分析及提供专业意见。

9.0一条龙综合物业服务

第一太平戴维斯是一家多元化的综合服务物业公司，业务包括市场策划、推广，物业租售代理，物业管理，资产评估，投资分析，俱乐部管理等一条龙服务体系，在香港我司亦拥有独立的清洁、保安、康体等与物业管理相配套的下属公司，通过单一的委任能享受不同的物业服务。我们将根据…….….的具体情况，从多方面提供专业服务，不断在我们的客户网络中展示………..是一座高质量、高性能的物业。

10.销售策划

我司除在物业管理中有丰富经验，同时也拥有一支技术精良的销售队伍，他们的信息网络联通了欧、亚、美三大洲，并拥有一批较为固定的大客户，例如爱立信、米其林、GE、ABB、Price Water House 等。为体现一条龙服务的概念，我司会对每一个客户推荐我们在管的项目，以使他们迁入后，在服务方面得到良好的保障。我司在国内的公司所有代理部职员亦将全力以赴，为………..创造佳绩。

第一太平的管理经验是公司几十年来在实际项目管理中的经验积累和总结，相信敝司的管理会避免下列问题的发生：

1. 前期施工阶段由于设计时物业经验不足，往往不能全面的从使用、日后管理、及节能之角度考虑，造成设计不完善，使工程产生先天不足，后天难补的局面。

2. 工程接管验收阶段，往往由于对接管验收经验不足，造成接管混乱，遗漏内容较多，责任不明确，给发展商造成经济上的损失。

安保配合及施工管理经验不足，造成物料丢失等问题发生。

3. 由于经验缺乏，对客户入住前编制的管理公约，客户手册，装修手册，入住程序等方面主要管理要求考虑不全面，造成责任不明确，而影响管理公司日后的管理工作。甚至破坏该物业的声誉，影响租售业绩。

4. 初期管理阶段，由于对管理工作人员架构缺乏准确的把握，出现人员浪费现象。或因追求节省支出使一些必要的服务不到位。人员上岗前缺乏系统性和针对性的培训，造成服务程序、标准不清而降低服务质量。

5. 对二次装修的施工审批管理经验不足，出现因施工影响楼宇公共设备系统的良好运行、客户正常办公、公共卫生的清洁、物业的外观等现象。

6. 对楼宇设备系统缺乏科学系统的管理经验，造成设备故障率偏高，设备使用寿命缩短，能源的浪费，导致物业费用的极大浪费。

7. 缺乏对不可预测性事件的预防和管理，使大厦的预防和应急措施不完善，并造成事故发生时大厦出现混乱，使原可预防或避免的事件产生不必要的损失。

第四章

第一太平戴维斯物业管理模式

经过多年的经验积累，我们对国内物业管理的情况，客户的需要已有很深的认识，凭着这种优势，我们曾屡次协助不少客户成功策划其发展项目，达到高销售率、及维持高出租率的指标。为确保楼宇有完善的管理系统，我们对每个楼宇均会个别设计出一套最合适的物业管理系统，确保每个客户都能享受到符合经济效益及高素质的物业管理服务。我们的服务模式包括：

1. 全权管理

客户可选择将物业管理运作全权交由敝司负责，一切有关物业管理的运作，包括财务管理及人事管理等都由经本公司统筹。此项服务的优点是客户可以继续专注其本身的业务，而不必为管理其物业操心及分散公司资源。

2. 委托管理

客户可保留管理及财务的主要审批权，但委托本公司对其余部分的管理运作提供服务。同样的，我们会根据客户的需要来定出适合的服务模式，提供高素质的物业管理服务。

3. 前期管理顾问服务

此项服务适用于发展项目落成之前，敝司可协助客户策划及筹备物业管理的前期工作，例如：工程顾问、制定财务预算、人手招聘及培训、楼宇验收及交付使用等；楼宇入伙后，本公司会派员定期到场稽核物业管理服务水平，提供改善意见，及对员工深化培训。

第五章

物业前期顾问服务

物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂完整的系统工程。为保证物业管理有条不紊的顺利启动和正常进行，从规划设计开始到物业管理工作的全面运行，有若干环节不能忽视。因为规划仅考虑了房屋和配套设施两个重要组成部分。另外设计人员也往往从技术角度考虑问题，而忽视日后物业管理的问题。因此物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。因此，我们建议委任我司为…..…..的物业管理前期顾问，提供专业项目的顾问服务，工作范围包括下列内容：

1. 前期顾问工程策划

1.1 参与物业规划设计

我司工程及管理人员可根据以往专业的管理实践，及从用户的角度就…..…..的施工图纸提出规划设计问题或缺陷，以物业顾问工作报告的形式建议一切必需之改善及改良工程，以节省工程费用及至最高效率，使这些问题在规划设计实施过程中，能够予以避免。同时亦是为发展商创造优质工程的重要保证。

1.2 提供物业施工标准

为保证…..…的建设施工质量符合标准的工程设计及确保工程施工顺利完成，我司将根据国家有关规定，从物业管理角度对现时楼宇已签批工程合约之安装规格及工程进度，技术质量等方面。并在物业顾问工作报告中，提供改善主要设备及改良服务等意见，以避免物业落成后，方加装需要的设备而影响其他设施之运行及整个物业之外观形象，为日后的物业管理打下坚实的基础。同时亦尽到为发展商服务的义务。

1.3 参与物业施工质量监督

我司可代表发展商与………..的.施工监理共同制定验收标准，加强设备质量监理力量使施工质量多一份保证，同时能保证建筑顺利交付使用和日后管理的连续性，既节省了时间，又有利于提高工质、工期及售后服务诸多方面的信誉。

1.4 物业建筑之选料方面

我司从管理角度，并根据以往自身在工作实践中掌握的有关设备及建材情况分析及比较………..建造材料之选用及安装方法等。向发展商提供专业意见，同时就…………有关机电等系统，并列举该等系统之优劣，如有关维修检查通道之位置，各层冷气分布控制及电量供应等，以便设计单位择优选用。

1.5 与建筑商定期会议方面

我司之工程及管理人员会定期参与…………重要工程协调会议，就工程进度及基本设计之改动提供意见及改善方法，以配合将来物业管理及工程的顺利完成。

2 前期物业管理筹划

我司对…….…..进行实际的现场考察后，经过我们之专业人事初步分析研究，我们将就………..独立设计一套物业前期全面之管理计划，主要范围及重点详列如下：

2.1 物业管理公约

制定…………物业管理公约的目的是要清楚和明确各项规划，并对全体业主、使用者和物业管理公司均有约束力的有关物业管理、使用、维修、保养等方面的权利与义务的行为准则。管理公约一般由发展商和物业管理公司一起制订，但须经房地产管理部门登记备案后，方可生效。我司会按照国家有关规定，届时根据…...…..物业的特点，草拟一份物业管理公约提供发展商参考。

2.2 用户守则

用户守则是由物业管理公司发给各业/租户，并由其保存的文件。其目的是为了使业/租户更明了自己应有的权利与义务及注意事项。同时也使各业/租户了解物业管理公司各种管理、服务、设备、守则及安全措施等通过用户守则可以加强物

第13/25页

业管理公司与业/租户的联系。创造良好的工作环境。

我司将按照各业/租户的需要，协助发展商制定用户守则。我司将按不同类型物业提供不同的用户守则，供有关业主/租客遵守。

3 管理预算

物业管理公司在对物业进行管理过程中，所发生的各项支出，一般称之为物业管理费。对物业管理费的核算是物业管理公司财务管理工作中的一项非常重要的内容。………….在投入运行之前，必须制定管理费的核算。我司将按现有资料制定一份管理预算，提交贵司参考。制定物业管理费的原则将会量入为出，以平衡所有收入及支出。在制定物业管理费的标准也应以客户的承受及市场外同等物业水平为依据。

此外，对已确定各类型物业应呈交当地物价局审批方可作实。

4 规章制度之指定

物业管理公司管理规章制度是加强公司内部管理，提高管理服务质量和工作效率，担负起物业管理的各项职责而制定的规章和制度。在贵司交付使用前，我司将各项规章制度编制完善，提供贵司以备物业运做之用。

5 员工招聘计划

我司会在验收调试与物业交付使用前，制订有关物业人员的聘用条件及薪金标准，供贵司参考。同时建议于物业落成前2-3个月，先行招聘骨干班底，然后按实际需要招聘其他部门员工，以便安排合适员工尽早入职，熟悉管理运做及设备操作，并由我司立即进行上岗培训。令管理公司能开始即时提供高质量的管理服务。

6 专业培训

为使今后的物业的运做和管理达到较高水平，首先要有一支技术精良，作风过硬的管理队伍，而这支队伍的建立有赖于长期系统的培训和日常的监督控制。我们会委派富经验的高层管理人员从事培训，使他们加深了解物业管理之概念和运做之方式。同时，有针对性的分析、解决在管理中出现的问题。令所有受聘员工按照我们及贵司之要求执行任务。主要培训内容包括：

物业管理有关法规、权利与义务培训

超前的预防性保养计划培训

服务技巧的培训

节约能源培训

优质管理服务标准ISO9002培训

内部稽核制度培训

系统的财务管理培训

对第一太平管理的同类型物业进行个案分析

为配合上述服务，我们建议签订委任合同后，即时开展工程前期策划工作，在发展商全力配合下从管理角度对物业的规划设计、施工标准等方面提供意见，并且在签订合同的同时，我司将委派一名富经验的专职工程师长驻现场，提供前期顾问工作。

7 物业竣工及验收

7.1 物业及设施验收调试

验收调试是物业前期管理过程中不可缺少的环节，我司会根据………..的实际情况，依据国家有关工程验收的技术规范及质量标准制定一套物业接管验收程序提供给发展商参考，以确保今后物业管理的正常开展。

在…..…….工程竣工及交付使用期内，我司将协助发展商成立一个验收队伍，并编制一份全面验收方案，与建筑师及总承包商一同进行全面仔细检验及调试。记录有关数据，或尚未符合工程标准之项目，供发展商及总承包商跟进返修。保证物业本身之素质符合国家规范及发展商的要求。

7.2 遗漏工程及跟进

我司之验收队伍，对…..…..各项遗漏工程存案归纳，然后提交建筑师及总承包商做出改善或补救，以免影响各业/租户对物业的质量投诉，影响经营及物业本身的形象。

第六章

物业管理服务

为配合…..…..之交付使用及能令物业管理服务保持在一个高的水平，我司建议委任第一太平戴维斯为…..…..提供专业之物业管理服务，务求使物业能顺利交付给客户使用，同时确立完善管理制度，使大厦在最短之时间内形成科学的管理物业。 如获委任，我们将特为……….度身定做一套全面之管理计划：

1.0 管理策划

1.01 协助发展商草拟管理公约，通过政府审批，作为物业销售文件之一 1.02 制定各有关物业管理之文件及各项规章制度。

1.03 筹组物业管理公司及根据物业的实际需要，向发展商提供公司各部门、岗位及人事编制的可行意见并协助筹建工作。

1.04 根据第一太平的经验和实际情况，协助发展商建立一个完整的工作标准，管理程序和监管体系。

1.05 制定用户守则，编制业主/租户手册，装修指南等管理文件。

1.06 于交付前联络各业主，计划及制订适当步骤及规则，以配合业户的进入。 1.07 制订物业管理财务及制订不同类型的物业所应付管理费，平行各项开支。 1.08 制订全面之保安计划，为分期进入之业户提供保安服务。

1.09 为物业的绿化及清洁服务之外包工作提供意见，制订计划与方案，以配合物业的设计

2.0 二次装修管理

紧密而全面的装修工程监管，可避免公共地方及中央系统之运作受不必要之破坏，同时，减低对已迁入部门及访客之滋扰。

装修图则均需有管理处事前批准和现场监管。任何涉及结构之改动工程均需由专业人士审批。工程结束要对之进行验收。

3.0 人事行政管理

3.01 为物业制订管理员工编制，各级职员新酬，津贴，福利之标准，供发展商审批。

3.02 草拟各级管理员工之工作细则，责任及权限。

3.03 为管理处制订人事制度，员工守则及协助编制员工劳动合同。

3.04 协助发展商与当地劳动局联系，安排一切有关员工聘用之登记，转职等事宜。

3.05 协助发展商安排整个管理队伍之制服设计，务求为队伍塑造一个好的形象。 3.06 对各级员工进行系统的岗前培训，和礼仪培训，使员工尽快胜任本职工作。 3.07 建立行政档案系统和办公室内部的管理制度及行政稽查制度。

3.08 制订员工考核制度。

4.0财务管理

4.01 为管理处设立会计财务制度及编制财务用文件表格，包括各级员工财务权限及支出批准之程序，务求有效控制管理支出。

4.02 按中国现行之法例，制订处理欠缴管理费及其他费用之程序，以确保稳定之管理收入。

4.03 根据现行之中国税法，协助发展商与税务局联系，协商有关管理本物业所需缴付之税项及税率。

4.04 协助建立财务及业户之资料储存库，以提供准确资料及财务状况预测，作为未来发展及投资之根据。

4.05 协助为物业开设必须之银行户口，制订有关收取费用之安排，如币制及协助发展商与外汇管理局商讨有关汇出款项之程序等。

4.06 建立电脑软件财务管理系统，加强财务监督，增进效率，进行财务科学管理，降低人手操作的错误率。

4.07 按每月的管理费用及收入制订下一月的管理预算，年底制订下一年或半年管理预算，形成良好的财务运作管理。

4.08 严格控制管理营运支出，一切管理开支均不得超越已批准之预算。（额外批准者例外）

4.09 为使业主能监察物业管理的财务运作，定期提交一份关于财务收支，应收款及解释与原来预算有较大出入项目的报告。

5.0 管理稽核及支援提供

5.01 根据发展商之要求及需要，为国内聘用之各级员工，安排合适的培训课程，

以便能于最短之时间内，使各级员工可以有效执行运作物业之各项管理规章及制度。

5.02 交付使用前一个月，为各级员工安排短期入职培训课程，使他们能够充分

认识本身应负之责任及工作范围，同时灌输正确之物业管理概念及知识。 5.03 在服务期内，我司将协助发展商监管整个物业之管理服务工作，我司之中

央管理队伍的专业人员亦将会到现场，进行深入的现场管理质量、服务质量的稽核与评估，并对现场人员提供专业意见与指导，提高物业的管理水平。 5.04 管理公司对各部门建立监督和检查制度，使各种潜在问题及时发现，妥善处理，分三部分有层次深入开展：

行政稽查：各部门内部的一种稽查办法。

专业稽查：根据各部门不同专业范围而进行的职能检查。采用定时值班或日常巡视等办法，深入了解公司的工作情况。

5.05 提供工作重温及在职培训，务求员工服务的质量能达到即定之标准。以后，我司亦会定期安排有关课程考核员工培训后之实际服务水平，直至合同期满为止。

6.0 楼宇管理服务

6.01 我们负责指导所有公共地方的日常保养及维修。推行经常检查的特定计划，作为预防性保养措施，监督所有维修工程之进行。挑选服务及收费合理之承包商，为公共设备及系统（包括室内地方）进行保养及维修之工作。

6.02 楼宇设备控制：我们全面负责指导所有楼宇设备的操作，配合有经验之管理及工程人员，以其最符合经济效益及效率之方式实行全面性控制。

6.03承包公司之委托：我们建议视所需进行维修保养的工程的价值，邀请多间业绩良佳的承包公司/承派商提供详细报价或进行投标，经分析竞投报价及详细考虑后，委任及监管承包公司。有关和约通常按年签订，如表现满意才予以续约。管理处会按实际情况对该分包的项目为发展商提供建议。并须获得贵司批准。 6.04物业环境美化：我们建议基本园林管理服务内容及支出，包括园区绿化及在各入口大堂摆围摆放时花和植物。

6.05执行楼宇物业守则：我们会安排管理处根据……….管理公约及用户守则，经常监督物业情况及确保所有业户遵守有关的规定。亦会通知他们有关…….….的紧急措施，以及不时做出修订。同时，处理客户投诉，访问客户，收集反馈意见，加强物业管理服务。

6.06联络：我们会代表发展商及所有业主与政府部门及公用事业机构联络，商讨有关物业管理之问题，如环保、税务、保安等。

6.07停车场管理：我们会为…..….的停车场制定经营及运做计划，包括车位的月租及时租安排，制定停车出租及使用规则等，由管理处负责日常运做之管理，包括出入口控制、清洁、指示牌安装及一切保养维修事项。

6.08节日装饰：……….为天津市较大规模的高级商业楼宇之一，为了塑造一个独特的形象及增加于各大节日及假期之气氛，我们会为…..……提交建议，供你们参考。

6.09标牌：为配合….……的设计，我们会帮助贵公司设计一套统一及全面之指示牌、告示牌、警示牌等标牌，以配合物业之整体布局。同时，于入口处设立大型询问处，为客户提供咨询服务。

7.0 清洁

我们对所管理物业之清洁极为重视，因为楼宇管理之素质的首次印象足以在物业清洁的水准反映出来。我们会为….……草拟一份清洁准则，包括需要清洁之地方、材料，所需之次数等，并按此准则，考虑邀请最有规模及经验之清洁公司参与招标或公司安排人员自己管理。我们会安排管理人员作监督。

8.0 保安

除为….……制定一个全面保安计划外，我们认为一个完善之闭路电视及出入口监察系统，可分担部分保安人员之工作，同时，于非开放或办公时间外之进出及探访等，均可保持严格之监控。

8.01进出车辆的管理

8.02组建消防队

第19/25页

8.03监控管理

8.04施工管理

8.05非开放时间的管理

8.06应急钥匙的管理

8.07动用明火的审批和管理

8.08进出物品及人员的管理

9.0 保险

我们协助….……厘定最合理的投保额，并安排购买必须之保险，保障之范围包括财产一切险，公众责任险等。

第六章

第一太平戴维斯所管理的物业、 香港(部分)

商业楼宇

第一太平银行中心

西九龙中心

始创中心

住宅楼宇

嘉慧苑

喜莲阁

Helene Tower

恒安阁

冬青阁

峰景花园

工业楼宇

建业工业大厦

利来广场

新明大厦

湾仔告士打道 九龙深水亢 九龙旺角弥敦道

香港马己仙峡道 香港寿臣山道 香港浅水湾道 香港寿臣山道 香港跑马地冬青道香港宝云道

九龙长沙湾 九龙长沙湾 九龙九龙湾

2、 北 京 全权管理

(1) 东湖别墅 北京市东直门外大街 (2) 丰联广场大厦 北京朝外大街 (3) 香江花园 北京市香江路 (4) 朝阳园 朝阳区甘露园 (5) 金玉大厦

北京市海淀区阜成路

(6) 京润水上花园别墅 北京市朝阳区霄云路 (7) 方圆大厦 北京市白颐路

(8) 中国人寿大厦 北京市朝外大街 (9) 中关村大厦

海淀区中关村

(10) 青岛丰合广场 青岛香港中路12号 78,000

11) 百强商贸中心 北京市朝内大街

12) 金菲中心

北京市朝外大街 170,00013) 山西东大盛世华亭 太原市三墙路

14) 天行建大厦 北京市复兴路 180,00015) 和安名人录 河北省三河县 565,000

3、上 海

22

45,000平方米 117,000平方米 333,350平方米 89,000平方米 90,000平方米 200,000平方米 81,000平方米

110,000平方米 38,000平方米

平方米

150,000平方米

平方米

239,000平方米

平方米

平方米

(1) 金茂大厦

(2) 瑞安广场

(3) 第一百货新商业大楼

(4) 浦东时代广场

(5) 金陵海欣大厦

(6) 期货大厦

(7) 国际航运大厦

(8) 百富勤广场

(9) 新建设大厦

(10) 爱俪轩

(11) 嘉汇广场

(12) 上海万里城

(13) 颐德名苑

(14) 华丽家族

(15) 达安花园

(16) 中凯城市之光(威海花园)

4、 广 州

(1) 中侨大厦

上海浦西方路921-923号 上海淮海中路333号

上海南京东路800号

上海浦东新区张杨路500号

上海福州路666号

上海浦东新区松林路300号

上海浦东新区浦东大道720号上海淮海中路1325号

上海浦东新区浦东南路500号上海市镇宁路98号

上海斜土路2601号

上海交通路

上海延安西路1390弄6号楼

上海锦锈路666号

上海长寿路

上海威海路 广州先烈中路76号

第23/25页

(2) 广东银丰国际大厦

(3) 捷泰广场

(4) 亿安广场

(5) 广州信德商务大厦

(6) 东莞虎门黄河时装城

(7) 中旅商业城

(8) 穆天子山庄

(9) 汇华商贸大厦

(10) 芳草园

(11) 清漪园

(12) 麒龙溪园

5、 天 津

天津远洋大厦

泰鸿大厦

长春豪园

6、 青 岛 青岛丰合广场

青岛光大国际金融中心

7、 南 京

广州天河体育东路 广州中山六路218-222号 广州一德路与解放南路交界 广州中山四路244-332号 东莞市虎门港口路 广州中山五路217-255号 南海市狮山区天子路东北 广州先烈中路80号

广州天河 广州白云山天湖区 贵阳市贵乌中路

天津东站远洋广场

天津市河北区狮子林大街 长春市人民大街 青岛市香港中路 青岛市香港中路

南京联通广场

南京太平洋电子商城

南京国际商城

8、 杭 州 杭州云栖广场

杭州晶晖商务馆

杭州广利大厦

余杭新城花苑

余杭中央广场

9、 深 圳 赛博韦尔园

深圳大世纪花园

10、 昆 明

昆明世纪广场

南京市中央路320号

南京市珠江路653-655号

南京市中央路

杭州市之江路

杭州市中山北路与文晖路交接杭州市庆春路

余杭市府前路与南街交接 余杭市临平镇北大街

深圳市蛇口科技园

深圳市布吉镇中心

昆明市南屏街88号