物業管理師《基本制度與政策》知識點：業主

掌握基礎知識點，是我們進行復習的第一步，也是備考工作的基礎。下面本站小編為大整理了物業管理師《基本制度與政策》部分，關於業主的知識點，希望能對大家有幫助，更多內容歡迎關注應屆畢業生網!

　　(一)業主的概念

《條例》第六條規定：房屋的所有權人為業主。由於我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的裝置、設施和相關場地的相關權利。因此，將業主定義為“房屋的所有權人”，並沒有排除業主對與房屋相配套的裝置、設施和相關場地擁有的相關權利。在物業管理 活動中，業主作為不動產所有權人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。

我國對房地產管理實行權證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權人主要憑據是房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證。屬於自然人的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的姓名，屬於法人或其他組織的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的組織名稱。

現實物業管理中，具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人;二是房屋共有權證書持有人;三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

　　(二)業主的權利

在物業管理活動中，業主基於對房屋的所有權享有對物業和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業主享有和行使，有些只能通過業主大會來實現。

《條例》規定業主在物業管理活動中享有的權利包括：

1.按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務

物業服務合同是業主與物業管理企業之間約定雙方權利與義務的協議。物業服務合同簽訂後，物業管理企業負有向業主提供合同所約定服務的義務，業主在支付了合同所約定的物業服務費用後，享有接受物業管理企業提供服務的權利。

2.提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議

業主大會會議是業主大會開展工作的基本形式。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。作為業主大會的成員，業主享有提議召開業主大會會議的權利。《條例》第十三條規定：經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，業主有對物業管理有關事項提出建議的權利，促使物業管理能及時、有效地以符合廣大業主利益的方式進行。

3.提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議

業主公約、業主大會議事規則是規範業主之間權利與義務關係和業主大會內部運作機制的基礎性規約。這些規約在生效以後對物業管理區域內全體業主都有約束力，而且這些規約的規定事關全體業主的共同利益，因此每一位業主都有參與制定和修改這些規約的權利。當業主認為有必要制定業主公約、業主大會文事規則，或者認為現有業主公約、業主大會議事規則有不完善的地方，可以提出自己有關制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議。

4.參加業主大會會議，行使投票權

業主對物業管理區域內重大事項的決定權，是通過參加業主大會會議，在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業主身份，就具有參加業主大會會議的權利。在業主大會會議上，業主按照省、自治區、直轄市制定的確定業主在首次業主大會會議上投票權的具體辦法，或者業主大會議事規則約定的業主投票權確定辦法，對列入會議議程的各項物業管理事項進行投票，作出體現全體業主共同意志的決定。

5.選舉業主委員會委員，並享有被選舉權

業主委員會是業主大會的執行機構，具體執行業主大會決定的事項，並就物業管理區域內的一般性日常事務作出決定。它由一定數量的業主代表，即業主委員會委員組成。業主委員會委員從業主中選舉產生，作為業主的代言人履行具體職責，為全體業主服務。每一位業主都有選舉符合自己意願的業主委員會委員的權利，同時業主作為業主大會的成員也都享有被選舉為業主委員會委員的權利。

6.監督業主委員會的工作

業主委員會是業主大會的執行機構，它的'工作直接關係到每一位業主的切身利益。由於業主委員會委員也具有個人利益，可能會怠於行使業主大會賦予它的職責，有些素質不高的業主委員會委員甚至可能會作出損害業主利益的行為。為了防止這種業主委員會委員侵害業主權益情況的發生，督促業主委員會委員更好地履行職責，保護業主的合法權益，應當保證業主對業主委員會委員享有監督權。如業主有權對業主委員會的工作提出批評和建議;有權知曉業主委員會的運作情況;有權瞭解業主委員會所作出的各項決定的理由;有權查詢業主委員會儲存的各項檔案檔案;有權制止並要求業主委員會糾正其不符合法律或者規約的行為等。業主對業主委員會的工作行使監督權有利於業主委員會規範、健康地運作。

7.監督物業管理企業履行物業服務合同

物業管理企業是基於和業主之間的物業服務合同，為業主提供服務的經營主體，與業主處於物業管理法律關係的相對方。業主有權對物業管理企業履行物業服務合同的情況進行監督。如業主有權對物業管理企業履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢物業管理企業在履行合同中形成的有關物業管理事項的各項檔案材料;有權監督物業管理企業的收費情況;有權要求物業管理企業對違反合同的行為進行改正;等等。業主對物業管理企業的監督權有利於物業管理企業更好地履行物業管理服務。

8.對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權

物業共用部位、共用設施裝置和相關場地，與業主所擁有的物業不可分割，業主對擁有物業進行佔有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業共用部位、共用設施裝置的使用。業主和物業管理企業可以在不損害業主共同利益的情況下，依法對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業主的合法權益，因此，每一個業主對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用的情況享有知情與監督的權利。

9.監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用

物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金是在物業產權多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規定建立的專門性資金，專項維修資金屬於業主所有，其是否完好，執行是否正常，不僅關係到相鄰物業，整幢樓，甚至整個物業管理區域物業的正常維護和使用，關係到全體業主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業主嚴格的監督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業主在專項維修資金的收取、使用、續籌、代管等各個環節都享有監督權。

10.法律、法規規定的其他權利

除以上權利外，業主還享有法律、法規規定的其他方面權利。如在物業受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權利;有對物業維護、使用等方面的規章制度、各項報告、提案進行審議的權利;有為維護業主合法權益進行投訴和控告的權利等。

　(三)業主的義務

權利和義務是相對應的，業主在物業管理活動中享有一定權利的同時還應當履行一定的義務。《條例》規定業主在物業管理活動中應當履行的義務主要有：

1.遵守業主公約、業主大會議事規則

業主公約是業主依法訂立的一種自我管理規約，業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。每一位業主都應當依照業主公約的規定行使權利、履行義務。業主大會議事規則是業主大會執行應當遵循的規則，它應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業主通過締結業主公約和業主大會議事規則來進行自我管理和自我約束，有利於形成良好的物業管理秩序。業主公約、業主大會議事規則對全體業主具有約束力，每位業主都要自覺遵守業主公約和業主大會議事規則的規定。

2.遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度

物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等事項，事關物業管理區域內全體業主的共同利益。為了維護這種共同利益，業主大會可以制定或者授權物業管理企業制定一系列的規章制度，要求全體業主共同遵守。每一位業主都有遵守這些規章制度的義務。

3.執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定

業主大會的決定是全體業主共同作出的，代表了全體業主的共同意志，符合業主的共同利益，理應得到全體業主的共同遵守。業主委員會是業主大會的執行機構，具體實施業主大會所作出的決定，同時經業主大會的授權，也可以自行作出對一定物業管理事項的決定，業主委員會作出的決定，業主同樣應該執行。

4.按照國家有關規定交納專項維修資金

專項維修資金是保障物業得以正常維修改造的必要條件，業主應承擔繳納專項維修資金的義務。實際生活中，有的物業管理區域內業主不繳納或者不及時繳納專項維修資金導致了物業的加速老化和毀損，使物業貶值，並危及到廣大業主的生命財產安全，這種情況必須得到改變。

5.按時交納物業服務費用

物業服務費用是服務合同約定的重要內容之一。它是確保物業管理正常執行的必要前提，是物業管理企業按合同約定對房屋建築及其設施裝置、綠化、衛生、交通、治安和環境衛生等專案開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與業主生活相關服務所收取的費用。物業管理服務行為是一種市場行為，應當遵循等價有償的市場原則。業主在享受物業管理企業提供的服務的同時，必須按照合同的約定按時繳納物業服務費，不得無故拖延和拒交，否則物業管理企業有權依法要求其承擔違約責任。

6.法律、法規規定的其他義務

除以上義務外，業主還應承擔法律、法規規定的其他義務。如有配合物業管理企業開展服務活動的義務;有裝飾裝修房屋時向物業管理企業告知的義務;有按照物業本來的用途和目的使用物業的義務;有維護物業的使用安全和美觀的義務;有遵守物業管理區域內公共秩序，維護物業管理區域內的環境整潔的義務等等。