房地產市場調控建議

多年來，中國房地產市場跌宕起伏，期間，經歷過多次低迷和火爆的輪迴。剛剛過去的2008~2009年的這一輪，更是令人印象深刻。每經過一個輪次，尤其是在市場火爆和價格高漲時，就伴隨著一輪鋪天蓋地的質疑之聲，令管理者難以招架，也令社會極度困惑。這些種種，促使人們進一步思考整個房地產市場的調控問題。

回顧進入21世紀的中國房地產市場調控，大體上是合理的、不斷完善的。但是，有一個問題考慮較少，就是在調控中中央政府與地方政府關係的處理，如何考慮讓地方政府有更多的調控主動權。

一、房地產市場的區域性特點，要求給予地方政府調控的主動權

多年來，一些從事巨集觀管理的人有一個普遍看法，認為房地產業僅僅是國民經濟的一個產業而已，它的執行是受巨集觀經濟制約的。所以，觀察和處理房地產問題，不能從產業角度，而是要從巨集觀的需要出發。

這種看法過分強化，引發管理實踐的一些片面性：對房地產市場的調控，主動權似乎只能掌握在中央即國務院及其機構手中，地方沒有主動的調控權，只有事先的建議權和事後的執行權，在執行中可針對地方特點進行適當調整或細化。

多年來，全國的房地產市場調控，就是這樣進行的。在每輪房地產市場的執行中，某些地方政府知道自己的市場已經出現了問題，比如2007、2009年沿海大城市房地產價格飛速上漲等，但是地方政府無權採取主動調控行動，也沒有調控的具體手段，要等待中央政府的決策。而中央政府需要觀察全域性的需要，這樣就貽誤了調控的時機，使某些地方的房地產市場問題更加嚴重，社會的意見更大。

房地產市場具有鮮明的區域性特點，即必須在當地開發建設、交易和使用消費。這是由房地產需要依附土地而存在所決定的。房地產市場的區域性特點，也意味著在全國範圍內，各地區市場有很大的'不同。此處過熱，彼處正好，他處還冷，全國的房地產市場就是這樣的千變萬化，調控就不能一聲令下起步走，是一個並不深的道理。根據這樣的特點，必須要給予地方政府調控房地產市場的主動權。

二、給予地方政府調控權的要點

第一，中央政府要允許並鼓勵地方政府，根據市場實際情況自行調控。但是，必須有一個前提，就是地方政府要對地方房地產市場的平穩發展負責，並以量化指標公示，其核心的指標應該是價格指數。主動權應該和責任相對應，否則，將形成地方政府不調或亂調，甚至出現只往上調、不往下調的單邊調控，把事情搞得比目前還要糟。

第二，中央政府允許地方政府自行調控，是限於省級(含直轄市、自治區)政府。至少在若干年內，不允許省級以下一政府自行調控。

第三，中央政府要明確，地方政府應該有的幾項調控手段及其彈性範圍。比如說，地方稅率的調整許可權(包括對中央稅收的補償)、行政收費的調整許可權、土地供應量的調整許可權、公積金使用的調整許可權。現在，這些許可權基本集中在中央政府手中，今後要大部分賦予地方政府。唯有貨幣政策的調整許可權，應留在中央政府及其管理部門手中。實際上這是中央政府和地方政府的合理分工。

第四，一定條件下，中央政府可以收回給予地方的房地產市場調控權。如，當某地的市場調控不好時，臨時收回某地的調控權;當各地的房地產調控均不好時，全部臨時收回調控權;或當發生其他不可抗拒的重大因素時，收回地方的調控權。