物業管理創新方案（通用10篇）

為了確保事情或工作有效開展，我們需要事先制定方案，方案的內容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發。那麼大家知道方案怎麼寫才規範嗎？以下是小編為大家收集的物業管理創新方案，希望能夠幫助到大家。

物業管理創新方案 1

為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理服務，給業主創造一個温馨、和諧、優美的居住環境，特制定如下實施方案：

一、管理服務指導思想與目標

本公司在物業管理中以人為本，服務至上，一切從業主的需要出發，對小區的房屋建築、公共設施設備、公共秩序、環境衞生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造温馨、和諧、優美的居住環境;以三級企業二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區建成安全小區、環保小區、文明小區，爭創市、省級優秀示範商務、住宅小區。

二、物業管理服務基本要求

1、與小區業主（使用人）簽訂規範的物業管理服務合同，雙方權利義務關係明確。

2、對住宅小區房屋建築與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

4、制訂完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員統一着裝、佩戴標誌，行為規範，服務主動、熱情。

6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，並公示服務項目與收費價目。

8、按有關規定和合同約定，及時公佈物業服務費用收支情況。

9、按合同約定規範使用住房專項維修資金。

10、設立業主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業主溝通平台。每年至少1次徵詢業主對物業服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。

三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理範圍

《金龍商貿廣場》商貿、住宅區佔地總面積 平方米，總建築面積 平方米（其中住宅 平方米；商業用房 平方米）。

四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理內容及具體要求

1、房屋建築管理維修

（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

（2）、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修範圍的搶修不超過24小時；屬於小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。（未成立業主委員會的向開發商報告）

（3）、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，並及時維修養護。

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告開發商、業主委員會和有關主管部門。

（5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，並報告業主委員會和有關主管部門。

（6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門户有明顯標誌。

2、共用設施設備維修養護

（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

（2）、建立共用設施設備檔案（設備台帳），設施設備的.運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

（3）、設施設備標誌齊全、規範，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規範;設施設備運行正常。

（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修復;屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業主委員會的向開發商報告）。

（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。

（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

（7）、小區主要道路及停車場交通標誌齊全。

（8）、路燈、樓道燈完好率不低於95％。

（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標誌和防範措施;

（10）制訂對可能發生的各種突發設備故障應急方案。

3、維護小區公共安全秩序

（1）、商貿小區（開業後）出入口24小時值勤、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。

（2）、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

（3）、對火災、治安、公共衞生等突發事件制訂應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，並協助採取相應措施。

（6）、對小區內高空拋物墜物、颱風、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防範工作。

（7）、對消監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一週

4、保潔服務

（1）、在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產日清。

（2）、小區道路、小區範圍內綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;

（3）門廳、樓道每日清掃1次，每週拖洗1次;

（4）人行樓梯及扶手每週清掃、抹擦2次;

（5）共用部位門、窗、不鏽鋼扶欄、公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；

（6）二次供水水箱按規定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衞生要求。

（7）、區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，並視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

（8）、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

5、綠化養護管理

（1）、安排專業人員實施綠化養護管理。

（2）、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

（4）、定期清除綠地雜草、雜物。

（5）、適時組織澆灌、施肥和鬆土，做好防澇、防凍。

（6）、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

四、管理目標概要描述

我公司將把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區管理成為寧德市一流服務的物業管理區域。我司的管理服務將採用國家標準的管理模式，以建設部《全國物業管理示範物業標準及評分細則》為管理標準。具體物業管理過程的服務程序、質量標準及考核評價，依據ISO9001國際質量管理體系、ISO14001環境管理體系及OHSAS18001職業安全衞生管理體系執行。

1、使《金龍商貿廣場》商貿、住宅區的服務管理水準達到國內一流水平，達到“福建省物業管理優秀示範物業管理”標準。

2、 若獲業主委託，進一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務，為業主的商務、家居帶來更大的方便。

物業管理創新方案 2

一、總體構想與管理模式

1、管理模式：校園後勤物業管理的管家。

2、質量控制ISO9001質量管理體系，ISO14001環境管理體系。

二、物業管理的服務內容與範圍

中國小物業管理服務涉及的基本要求，通用服務、教輔服務、監督與投訴的要求，在物業實踐中，物業服務與業主（或物業使用人）可根據實際情況，參照本標準選擇服務內容。

三、基本要求

1、服務機構

物業服務企業應根據具體情況和合同約定，設置相適應的物業服務機構，並符合以下要求：

——物業服務企業應具有符合建設部《物業服務企業資質管理辦法》的資質；

——設置相應的服務場所，在辦公樓、教學樓、學生公寓等重要場所內設立值班室；

——各類值班室佈置規範、張貼“服務指南”，資料本、登記本齊全，配備滿足服務需要的設備設施；

——設置服務窗口或公開服務電話，應提供諮詢、繳費、報修、受理投訴等服務；

——採用信息化手段進行管理。

2、人員

物業服務機構人員應符合如下要求：

——具有良好的職業道德、身體健康；

——管理人員、專業技術操作人員按照國家有關規定取得物業從業人員資格證書或崗位證書；

——進駐物業服務點之後，針對實際情況物業服務企業應對所有上崗人員進行崗前培訓，合格後上崗；

——統一着裝，佩戴明顯標誌，儀容儀表整潔，服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話；

——辦公樓、教學樓、學生公寓值班室等區域內服務人員應熟悉並掌握職責管轄範圍內人員、物品情況，如實做好登記。

3、規章制度

物業服務企業應完善各項管理制度，主要包括：

——物業服務方案；

——各崗位職責、工作流程及服務標準；

——內部管理制度，如財務管理制度、節能管理制度等。

4、檔案

有較完善的物業服務檔案，至少應包括：

——技術檔案，包括物業竣工驗收檔案、物業權屬資料、物業承接查驗資料等；

——日常檔案，包括物業使用人資料、物業租賃檔案、裝修管理資料、應急事件處理檔案、安全管理檔案等。

四、房屋維修與保養服務

1、應提供24小時報修電話，登記報修記錄。

2、對教學樓、辦公樓、學生公寓樓等建築物進行日常維修養護。

3、急修30分鐘內到達現場，並制定維修方案，及時維修，記錄規範齊全。

4、制定房屋及其附屬設施的年度大、中型維修計劃和日常維護保養計劃，經校方同意後，組織實施。

1.1 保持房屋及附屬設施正常使用功能，延長房屋使用壽命，其狀態應滿足以下要求：

——屋頂無積水、無滲漏；

——外牆裝飾層無空鼓、無裂縫、無風化、無脱落；

——陽台、雨罩、樑等結構構件保護層無開裂；

——煙道及垃圾檢查井定期進行清挖，確保管道暢通。

五、設施設備運維與保養服務

（一）、綜合管理

1、制定設施設備維修保養計劃，重點設備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設備等）應建立維修保養檔案。

2、設置24小時報修電話，報修記錄規範，配備專業人員，對學校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設備、空調、鍋爐等公共設施設備進行維修、保養。

3、及時更新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網圖，確保學校正常工作和教學秩序。

（二）、供配電設備

1、按要求對供配電設備進行週期檢查、保養，並登記記錄結果。

2、供配電設備發生異常或故障應及時報告，做好記錄，並協同排除異常或故障。

3、定期檢查維護應急供電系統，確保正常工作狀態。

（三）、給排水系統

1、按照規範定期對給排水系統進行維護、潤滑。

2、每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏。

3、定期對污水處理系統全面維護保養,作業人員應有相應的職業資格；系統無明顯異味和噪聲；污水排放達到GB 8978的要求。

4、中水按規程生產運行，同時做好運行記錄；中水水質達到有關標準要求；工作人員要有防護裝置；中水管道和設施設備要有明顯標識。

5、用户末端的水壓及流量滿足使用要求。

6、每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除鏽油漆。

7、高層供水設備定期保養，確保水質無污染並符合規定的要求，生活飲用水水質應符合GB 5749的要求，涉及生活飲用水設施的.日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照GB 17051執行。

8、定期對水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制櫃進行保養。

9、如遇供水單位限水、停水，應按規定時間通知校方，供水恢復後檢查閥門及水龍頭的關閉情況。

（四）、供暖系統

1、市政集中供暖及自行供暖的根據實際情況協助學校做好維護工作。

2、保證供暖鍋爐房、每年應對供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電機、閥門、控制設備、供熱管網進行檢修，重要設備應建立檢修檔案。

3、供暖期間鍋爐房、交換站應做到24小時值守；供暖管網應每兩天檢查一次並保有記錄，減少管網跑水，日補水率每萬平方米應少於1噸。

4、在每個交換站所供區域建立不少於5個觀察點（或每萬平方米不少於一個監測點），每天統計，室內温度達標率在97%以上。

（五）、避雷裝置

1、公寓樓、教學樓、機房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查。

2、每月一次對變、配電室的設備的接地帶進行檢查；每季度對以上重要部位的配電櫃及設備接地進行檢查。

3、保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好。

4、所有避雷設施完好，接地電阻應不大於4Ω，弱電設備接地電阻應不大於1Ω。

（六）、消防設施

1、疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、佔用、鎖閉現象，嚴禁佔用防火間距。

2、室內消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全，使用正常。

3、室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈佔現象。

4、滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無鏽蝕，壓力錶顯示在正常範圍內，應定期維修、檢測；

5、消防器材應設明顯標識，不應隨意挪用。

6、消防水池等消防儲水設施水量達到規定水位，冬季應有防凍措施。

7、自動消防設施運行正常；發生火災時，設施應能及時聯動，啟停均在消防控制室有信號反饋。

（七）、教學用課桌椅維修

1、制定課桌椅的維修制度，與校方溝通明確即時修理和學年大修計劃。

2、課桌椅的維修應在非教學時間。

3、不能現場維修的，維修期間提供備用桌椅。

六、公共秩序維護

（一）、安全防範

1、根據學校特點，制定安全防範措施，制定安全管理應急預案。

2、處理學校內各種突發事件，必要時疏散人員，及時彙報並做好記錄。

3、監督學校內裝修和建設項目的施工，裝修人員出入和裝修物料工具的出入登記。

4、在施工現場及危及人身安全區域設立明顯標誌，禁止學生進入現場。

5、協助學校維護入、放學的秩序，不得將學生交與無關人員。

6、定期開展自我培訓，熟悉安全防範規程。

7、建立和公安及相關部門的聯動機制，對學校周圍的環境進行排查。

8、實行24小時專人值班和巡查，完善信息通報制度，確保信息暢通。巡查工作主要包括：

——巡查通道、公共場所等區域，做好防火防盜安全防範工作； ——檢查各種設備是否完好，協助記錄維修事項，如照明、漏水、漏氣等；

——查看停車場情況，防止車輛盜竊、丟失現象。

（二）、門崗服務

1、實行立崗服務，立崗姿勢端正，熱情回答詢問。

2、應做好人員出入管理工作，憑有效證件，如學生證、工作證，進出校園，無關人員禁止進入。

3、應確保學校出入口道路暢通。

4、對裝修施工人員登記辦卡，做到一人一卡。

5、監督物品進出學校，阻止易燃、易爆、劇毒等危險物品進入學校，按照物品放行工作程序做好轄區物品放行事宜。

6、引導機動車、非機動車有序停放，對外來機動車輛實行管制或臨時出入卡制度，並做好記錄。

七、消防安全管理

1、物業服務企業應與校方協議約定各自消防管理職責。

2、制定消防安全管理制度，確定消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材、消防設施。

3、按規定進行防火巡查、防火檢查，寄宿制學校應進行每日夜間防火巡查，且不應少於兩次，學生宿舍嚴禁使用明火照明、取暖。

4、每季度至少進行一次防火檢查；巡查、檢查時應填寫記錄，由檢查人及其主管人員簽字。

5、制定符合本單位特點的滅火疏散預案，每學期組織師生至少舉行一次消防應急疏散演練。

6、開展多種形式的消防安全宣傳和培訓。應組織學生進行消防知識普及和啟蒙教育，每學期對新生進行消防教育宣傳。

7、組織學校老師、工作人員至少進行一次集中消防培訓，教育有關人員具備檢查消除火災隱患的能力、組織撲救初起火災的能力、組織人員疏散逃生的能力、消防宣傳教育培訓的能力。

8、家組織學生參觀當地消防站、消防博物館，參加消防夏令營等活動。

9、消防控制室實行24小時值班，每班不少於兩人，自動消防系統操作人員應取得國家認可職業資格證書、持證上崗。

10、由物業企業承擔自動消防設施管理責任的，物業企業應委託具備相應資質的檢測、維修保養機構對消防設施進行維保，每年至少進行一次全面聯動檢測，每月進行一次專項檢查，檢測、檢查應有記錄。

11、物業服務企業應建立消防檔案，統一保管、備查。

八、應急服務

1、物業服務企業協助學校建立突發事件應急處理機制，控制、減輕和消除突發事件引起的危害。

2、物業服務企業應對服務人員進行應急預案培訓，定期組織預案演練；維持學校安全和正常的教育教學秩序，有效應對突發事件。

3、突發事件主要包括：

——人員踩踏事故；

——突發傳染病；

——食物中毒；

——盜竊、鬥毆等；

——水浸；

——高處墜落

——燃氣泄漏；

——停電、停水；

——觸電；

——火災、爆炸；

——機動車輛傷害；

——設備設施故障；；

——機械傷害；

——自然災害異常情況等。

九、保潔服務

1、建立專業化保潔隊伍，制定詳細的操作規程和工作標準，每日8個小時保潔服務。

2、校內環衞設施完備，各類衞生宣傳標識齊全、整潔。

3、生活垃圾和裝修垃圾分類袋裝，密閉式收集和運轉，日產日清。

4、定期進行除蟲、滅鼠等消殺服務。

5、應根據實際情況和合同的約定，做好學校清潔工作。

表1 學校清潔服務要求

清潔服務要求道路、廣場、操場無雜物、雜草，無明顯污跡。樓道地面水泥地面每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖洗一次；瓷磚地面每日擦拭一次；大理石地面定期拋光打蠟；保持地面無煙頭、果皮、紙屑等垃圾，無積水、塵土。樓梯樓梯扶手每日擦拭，梯級每日清掃，每週拖抹一次，每月沖洗一次，保持整潔，無污跡、垃圾、雜物。垃圾箱（池）、垃圾車垃圾箱每日清洗一次並套上垃圾袋，桶外壁乾淨無垃圾附着物；垃圾車、池每日清洗，每週消殺一次，無積水，無污漬。教室內（需物業承擔清潔）每日清掃一次，每週進行一次大掃除;保持空氣清新，牆面乾淨，無蜘蛛網、無污跡、無灰塵；地面、講台、門窗每日擦試一次，應無積水、無紙屑；課桌擺放整齊。公共牆面 內牆面每週清潔一次，無灰塵、蛛網；外牆光亮、整潔，無水漬、油漬。公共照明燈杆、燈罩 每月擦拭一次，保持表面整潔。消火栓、電盒櫃、管線等 每週擦拭一次，保持潔淨，無灰塵、蛛網。玻璃門、窗、幕、牆每日擦拭，每週徹底清洗一次；無灰塵、污跡。指示牌、標識 每週擦拭一次，無灰塵，無破損。 宣傳欄 每日擦拭一次，保持玻璃明亮，無灰塵。 水（花）池 每月擦拭池子外壁一次，隨時清理池內污染物。體育設施 每月擦拭一次，隨時清理污染物，無亂張貼、無亂塗畫，無破損。功能室使用前協助管理員將設備、桌椅和器材擦拭乾淨，擺放整齊;使用後協助管理員將設備整理到位，清掃乾淨，保持室內空氣清新，特殊區域進行消毒。

6、學校衞生間清潔應做到以下要求：

——保持洗水盆、蹲位無污漬，無明顯異味，紙簍無溢出；

——地面整潔無水漬;衞生清掃工具擺放整齊；

——教學樓內衞生間每次課間使用完畢後應清掃一次；

——學生宿舍樓內衞生間每半天清掃兩次； ——室外衞生間每半天清掃一次。

十、綠化養護

1、建立物業服務區域綠化養護方案和必要的綠化管理制度，並做好服務工作記錄。

2、根據服務區域綠化實際需要，配置專、兼職綠化服務人員。

3、根據季節要求，按照規範養護。

4、保持植物、草地、花卉等生長良好、美觀，與整體環境協調。

5、室外綠化養護應符合表2的要求。

表2 學校室外綠化養護要求

服務要求修剪

草坪無雜草，草屑即時清理；每年切邊整理3次以上，草高度不超過9cm；樹冠完整美觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；樹冠圓整、樹勢均勻，45度剪口靠節光滑。針葉樹應保持明顯頂端優勢；花灌木開花及時，株形豐滿，花後修剪及時合理、無殘花；綠籬修剪保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。澆水、施肥 常年保持有效供水，草地充分生長，保持地形平整，排水流暢；按植物品種、生長、土壤狀況，適時、適量施肥；年普施基肥不少於1遍，花灌木追施複合肥2遍，滿足植物生長需要。中耕除草、鬆土 每月中耕除草、疏鬆表土1次，土壤疏鬆通透，無雜草。病蟲害防治 預防為主，生態治理，各類病蟲害發生低於防治指標；植物、草皮無病斑、無成蟲。扶正、加固對新植和弱小樹木、植物做好綜合防護，及時扶正加固。花壇花卉長勢良好，造型優美；無枯萎、黃葉現象；及時剪修、整理殘枝、落花；對木本花卉過冬採取必要防護措施。綠植擺放樓內或室內綠植根據業主需要或合同約定在公共部位擺放；擺放佈局合理，與整體環境匹配；無黃葉、無焦葉，葉面乾淨有光澤，無雜草，無病蟲害；盆器及托盤完好，托盤無積土；澆水不外溢。其它綠期240天以上，無白色垃圾、綠化生產垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）；無死樹缺株、無枯枝爛頭。

十一、教輔服務

（一）、學生宿舍管理服務

1、實行24小時輪流值班制度，按時上下班，做好交接班工作。

2、嚴格執行作息時間制度，按時開、關宿舍大門，並督促學生自覺遵守。

3、熟悉本宿舍區域人員的住宿情況，控制人員進出宿舍，嚴格出入登記和訪客登記制度。

4、嚴格控制異性進入宿舍，特殊情況除外，如修房、檢查衞生等。

5、對攜帶貴重或大宗物品出宿舍者，要查驗學生證或身份證，並認真登記姓名、搬出時間等詳細情況。

（二）、實驗室管理服務

1、實驗室（儀器室、準備室）由專人管理，每天打掃一次，使用完畢後，及時清理。

2、儀器、器材等物品登記造冊，擺放整齊，分門別類，定櫥定位，編號設卡，有完善的使用和借用記錄。

3、具有危險性的實驗儀器、輻射材料、有毒有害物品、易燃易爆物品，建立健全使用管理制度，存放於安全地點，設置警示標識，指定專人保管。

（三）、圖書室（館）管理服務

1、協助圖書管理員做好圖書整理上架工作。

2、及時修補破損圖書，保持圖書完整。

3、地面應每日清掃，書架（櫃）每週擦拭一次，保持圖書室（館）內整潔。

4、定時巡查防盜、防火設備，做好記錄。

（四）、電教室管理服務

1、協助管理員做好電教設備、教材、資料的擺放。

2、協助管理員做好教學設備的檢查，保證其正常使用。

3、做好電教室使用後的保潔工作。

（五）、餐廳（社會承包經營管理）

1、餐前擦洗餐桌、餐椅，保持餐桌桌面光潔，無油膩、雜物，餐椅無灰塵、無油污。

2、餐中保持桌椅乾淨，及時清理餐桌的餐具、剩飯及雜物等。

3、餐後清掃地面垃圾、灑水、拖地面，達到地板光亮，無雜物、無污漬。

4、每日清掃衞生死角、門窗、門簾等。

5、定期對餐廳進行消毒。

6、衞生清掃完畢後，整理衞生工具，使其擺放有序，放置在指定位置。

十二、監督與投訴

（一）、信息收集

物業服務企業應以各種方式收集業主及物業使用人對物業服務質量的信息，及時分析這些信息，不斷改進服務的內容和質量。業主及物業使用人對物業服務滿意度信息的收集可以採用以下方式：

——直接與校方溝通；

——向校方發放調查問卷；

——來自各種媒體的報道；

——收集各種渠道的投訴。

（二）、投訴處理

物業服務企業應主動接受校方的監督，對外公佈監督、投訴電話，認真及時地處理意見和建議，並將處理結果及時通知投訴者。

物業管理創新方案 3

第一章 物業管理要點

1.項目簡介：

公寓坐落於 小區總面積： 平方米，共有 幢高樓、總户數 户。 小區現有管理站長 名，保安人員 名，清潔工 名，電梯工 名，、消防工 名，水暖電工 名，綠化工 名。

（一）、秩序管理服務

小區共有 個出入口，每幢樓主進出口值班室設有保安24小時值班，樓旁主進口出入口於早上 點開，晚上 點關閉。因進出口管理難度大如要進行車輛管理就必須增加秩序維護人員。

1.秩序管理服務內容

1.1 小區基本實行封閉式管理；

1.2 實行24小時值班及巡邏制度；

1.3 執行小區內安全巡查，做好防火防盜安全防範工作及巡查時協助記錄維修事項，如：照明、漏水等；

1.4 結合小區特點，制訂安全防範措施；

1.5 進出小區各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行；

1.6 小區停車有專人疏導，管理有序，排列整齊；

1.7 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；

1.8 危及人身安全處設有明顯標誌和防範措施。

1.9 及時處理小區內各突發事件，必要時疏散人員，及時彙報物業管理部門並做好記錄；

1.10 檢查小區設施是否完好；

1.11 負責停車場區域的巡查、管理，保證車道暢通，設備、工具裝卸區的車輛、人員管理；

1.12 檢查進口設備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責人員登記工作；

2.門崗服務

2.1 門崗值崗時要認真、負責，在管理區域門崗實行24小時秩序管理服務；

2.2 在指定崗位，嚴禁脱崗；

2.3值班人員站姿姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閒聊。

2.4 外來人員進出管理做好登記

2.4.1 裝修施工人員應到管理處辦理手續，經核對身份後佩帶《施工人員出入證》，方可進入管理區域，離開管理區域應交回《施 工人員出入證》；

2.4.2 對裝修施工人員進出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數量相符；

2.4.3 非開放時外來人員，應到秩序管理服務處辦理手續，佩帶《臨時出入證》，方可進入管理區域。

2.5 物品進出管理

2.5.1 非開放時大件物品應憑員工簽發的出門證，經核對物品名稱、數量準確無誤後，方可放行；

2.5.2進入管理區域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨。

2.6 機動車輛進出、停放管理

2.6.1 對機動車進出管理域區實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區域。

2.6.2 外來車輛謝絕進入管理區域。

2.6.3 地面停車場車輛停放有序，並做好車輛狀況檢查，發現漏油、破損等缺陷立即提示車主，並向管理處報告，做好記錄。

2.7巡崗服務

2.7.1管理區內實行全年365天24小時全天候秩序管理巡視服務， 確保每2小時巡遍全部公共區域。

2．8 區內巡視

2.8.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，並隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；

2.8.2 巡視內容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現場等；

2.8.3 按秩序管理服務處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應記載發現情況及時間。

2.8.4員工需要幫助時，應及時提供服務或通知有關人員到場處理；

2.8.5發現可疑的'人和異常的事、物，通過對講機及時報告，並迅速查明情況，嚴密監視；

2.8.6 發現裝修違規情況，立即向客户指出，及時阻止，並報告管理處做出相應處理；

2.8.7遇緊急情況，按《應急預案》執行；

2.8.8巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內；發現燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應及時通知設備人員修復；

2.8.9巡視結束後，交接巡視器材；

2.9 夜間巡視

2.9.1 夜間巡視的路線應經常變化；

2.9.2巡視時注意扶梯、走廊、電錶房及通道等，確認有無可疑人物藏匿於其內；

2.9.3若發現可疑人物，須立刻報警並封鎖各個出入口，進行處理；

3.1突發事件的處理

為應對突發事件，按指定的應急預案作業，平時應定期參加演練。

3.2 發生火警

3.2.1立即用對講機通知管理處採取必要的緊急措施或直撥火警電話119；

3.2.2 通知火災周圍員工撤離危險區；

3.2.3做好現場安全保衞工作，聽候指揮。

3.3 發生刑案

3.3.1立即向管理處報告或報公安部門110並保護現場，並救護傷員；

3.3.2向發現人和周圍業户瞭解情況並記錄。

3.3.3向公安人員提供情況，協助破案。 3.4發生盜、搶事件

3.4.1 用對講機報告請求支援，同時設法抓住犯罪嫌疑人；

3.4.2對犯罪嫌疑人應認清特徵、人數、作案工具，及時報告公安部門110；

3.4.3保護現場，協助破案。 3.5發現觸電事故

3.5.1切斷電源，使觸電者脱離電源；

3.5.2報告管理處主任和監控中心，同時儘快施行人工急救，並撥打醫務急救電話120，請求醫務急救中心派醫生來現場；

3.5.3引導救護車抵達現場；

3.5.4無救護車時，臨時調車將觸電者即送醫院搶救。

3.6發現電梯困人

3.6.1立即用對講機報告，敦促設備人員迅速前往處理；

3.6.2安慰被困人員；

3.6.3協助設備人員搶險，安全接應被困人員。

3.7發現人員、車輛堵塞，立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導。

3.8監控崗服務

3.9日常工作

3.9.1監控系統24小時開通運行，監控人員24小時監控值班，錄像資料保存1個星期。

3.9.2監控人員密切注視屏幕，發現可疑情況立即定點錄像，跟蹤監視，做好記錄並及時報告管理處主任。

3.9.3接到周界報警系統報警時，立即向管理處主任報告，並跟蹤處理過程，做好記錄，然後將系統復位，重新佈防。

3.9.4負責對講機的保管、充電、調換、借用和登記。

4.1監控設備系統的管理

4.1.1對監控系統每天進行檢查，發現異常情況和故障立即報修，並做好記錄。

4.1.2任何人（包括秩序管理人員）未經管理處主任同意，不準查看監控錄像保存內容。

4.1.3監控人員每天擦拭監控設備一次，保持顯示屏、錄像機等設備清潔。

4.2中央監控室的出入管理

4.2.1與工作無關的人員不得擅自進入中央監控室。

4.2.2因工作需要進入中央監控室的管理人員，應經管理處主任批准；外來人員進入，應經管理處主任簽證認可，由秩序管理人員陪同進入。

4.2.3凡進入中央監控室的人員都得辦理登記手續。

5 秩序管理各崗位之間的輪換

5.1秩序管理崗位採用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當值人員每2小時循環換崗；

5.2 換崗程序:巡視崗——→門崗——→監控——→巡視崗;

5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監控崗開始輪換。 6秩序管理崗位設置

6.1 秩序管理崗位每崗設置2人，由管理處主任確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。

6.2 秩序管理人員品行端正，作風正派，無劣跡記錄；身體健康；具有國中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執勤記錄。

7秩序管理服務檢查制度

7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業標準進行檢查，發現問題及時糾正，做好記錄；

7.2秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡迴監督檢查秩序管理各崗位的作業情況，每天巡迴監督檢查不少於4次，做好記錄；

7.3管理處主任抽查：秩序管理巡視、車輛管理現場及客户裝修現場，每天至少一次，做好記錄。

物業管理創新方案 4

一、概述

某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織

物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事人事設置原則:

一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。序號崗位人數主要職責備註

1、經理在董事會領導下，全面負責經營等。

2、經營部主任1具體經營事務、人事等。

3、辦事員3文書、財務、勞資、後勤等。財會要持證

4、物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。

5、安全護衞員7門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。

6、水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。

7、保潔員2公共區域衞生保潔、綠化養護等。員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測a)經營收入:

19.14萬元(年度，以下省略)物業管理費:11.34萬元應收

12.6萬元30000x12x0、35=126000(元)

a)預計收入11.34萬元(收繳率90%)維修服務費:0.5萬元特約服務:5.8萬元其他收入:1.5萬元

b)支出:20、25萬元人員工資福利:14萬元辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等)維修保養費用:1.5萬元税金:1.05萬元不可預見費用:1.2萬元

c)潤虧:-1.11萬元

d)物業接管期間前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等)

e)公共性服務費構成測算:21.962萬元/年，0.61元/月xm2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經理1120012002經營部主任18008003辦事員360018004物業管理員18008005安全護衞員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14.17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費:1.5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬m2x1元/年xm2=1.04萬元

(4)清潔衞生費:2人x12月x80元/月x人=0.192萬元

(5)安全護衞費:7人x200元/年x人=0、14萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5、52萬元x25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元

(8)税費:按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費:暫不投保

(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0、35元/月xm2。

六、前期物業接管

a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

b)物業接管驗收既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的`立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;供電、給排水、衞生、道路等設備設施能正常使用;房屋幢、户編號已經有關部門確認;落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修範圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。抄水、電、氣表的底數，記錄備案。接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。

七、入夥

1、準備工作治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設區間道路標誌;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等樓道燈:改用節能燈(如:温感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護衞、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;

2、協調工作與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯繫工作，保證住户入住後的水、電、氣等的供應。代業主與電話公司聯繫電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。與學校、派出所和居委會聯繫，瞭解小孩轉學和遷移户口的手續辦理細節，以及有關聯繫電話，入住時公告。

3、入夥現場入夥準備、協調工作到位後，要部署入夥現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衞立崗、巡更，迎接業主入夥。舉行入夥儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪綵，造聲勢。注意事項:避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

八、物業裝修與管理業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。

其有關規定包括:國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住户裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨着科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍/天，入夥期間6h/天，消滅違章於未然每週三次100%標準準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車場天面樓梯及牆面明溝暗溝外牆供水供電供氣路燈頻度8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有迴音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每週查換梯燈一遍，隨壞隨修每週檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分佈、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脱無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練頻度24h每週一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場每週一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章採取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衞紀律健身、隊列等常規訓練

(四)安全護衞、停車管理

(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業主發藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。

物業管理創新方案 5

一、公共服務

為提高學校物業服務質量，我們將採取以下措施：

1、物業管理各部門人員需統一着裝，衣着整潔，儀表端莊，表情自然和藹，對待老師和學生一視同仁。在接待時，工作人員需熱情主動，迎送接待學校老師和學生時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇。對學校老師和學生的報修和求助需耐心細緻，認真負責。

2、物業秩序維護部門和工程部門需有完善的值班制度和交接班制度，並認真做好每日值班記錄。

3、物業工程部接到維修通知後需在15分鐘內到達維修現場，對普通線路、照明、漏水等維修需在2小時內完成，XXX則需在2日內修復。如果遇到維修困難，工作人員需對學校老師作出合理解釋，並做出限時承諾。

4、物業管理方與校方成立領導小組共管機制，學校領導以及物業主要負責人需負責監督協調日常物業管理。物業每月需向物業管理領導小組彙報物業管理情況，增強溝通，促進物業管理日常工作的開展。

5、秩序維護部及工程部需實行24小時全天候值班，所有物業人員的聯繫方式需呈交校方一份，以備緊急聯繫。

6、物業管理處每季度需發放意見調查表，徵求學校老師和學生的意見，瞭解對物業管理的需求，確保物業服務及時、周到、方便。

二、設備設施管理

為確保設備設施的正常運行，我們將採取以下措施：

1、建立巡查制度，巡查內容包括：

1）每日巡查校區公共排污、排水管道，發現問題及時處理。

2）每日巡查校區內路燈及梯燈照明是否正常，發現問題及時進行維修。

3）每日巡查校區門窗、桌子、欄杆、圍牆等，如有損壞，立即進行維修。

4）每日巡查校區各類管道電線有無破損、斷裂、生鏽等情況，一經發現立即進行維修並做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

5）每半年檢查一次教學樓、宿舍樓主體結構，發現質量問題及時向學校報告與建議。

6）每年12月份對校區共用部位、設備設施、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握校區設備設施完損狀況，對完損程度做出評價。根據學校的委託組織維修工作。

7）在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設施巡視，對質量較差，易出問題的部位進行重點檢查。

8）巡檢需有記錄，巡檢結束後需向學校報告檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目，由學校視情況處理。

2、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由物業管理公司承擔，大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用由校方承擔。

3、保持泵房清潔衞生，確保地面排水暢通，水泵運行正常，各種儀表指示穩定正常，閥門開關靈活。如發現滴漏，要及時維修。消防泵、噴淋泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，以保持其正常運行。每月也要檢查1次消防泵及管道閥門，確保其處於完好和正常開啟狀態。水泵運轉部件也要經常加油，以保持潤滑靈活。對宿舍樓內壓力供水管道及泵房、水箱等損壞、漏水、脱落或零件殘損等，也要及時修復。

4、化糞池要定期清理，保持出入口暢通，井內無積物浮於面上，池蓋無污漬、污物。樓面落水口等開裂、破損等也要及時更換。每月要清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，並拔出溝內生長的雜草。排水要保持暢通，無積水。地下管井堵塞也要及時疏通。

5、要建立和完善校區供配電管理規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度。值班人員要具備變配電運行知識和技能，持有上崗證書。配電房也要保持清潔衞生，每週清掃地面及擦拭配電櫃表面，要求地面乾燥無積灰，配電櫃表面無污漬。每日要檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，並定時抄表做好記錄。如發現異常，要及時處理。在潮濕天氣時，要採用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備乾燥。每月也要檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現要及時採取措施杜絕。每日要填寫運行記錄，以備查檔。

6、要加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施。保持學校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通。設立報修渠道，並有巡查制度，專人負責發現損壞及時處理。

三、清潔服務

1、要每日清潔打掃3次教學樓、宿舍樓樓梯、各樓層通道和樓梯台階，並拖洗乾淨。每日要收集2次學生垃圾。每日要用乾淨的抹布擦抹1次樓梯扶手、通道的防火門、消防栓、指示牌等公共設施。各梯間牆面、天花板每月除塵1次。每週要擦1次門窗玻璃。要保持地面、梯間潔淨，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自佔用現象，無亂堆亂放。扶手護攔要乾淨、光亮。梯間頂棚要無蜘蛛網、灰塵，地腳線要乾淨無灰塵，地面要乾淨無雜物、污跡。門窗要保持明亮、乾淨。

2、每天共進行3次共用衞生間的`清潔，包括通風換氣、沖洗潔具、清掃地面垃圾並更換垃圾袋、清洗大、小便池以及用拖把拖乾淨地面。確保室內無臭味、便池潔淨無黃漬、地面基本乾淨。

3、每天清掃道路和兩側人行道兩次，保潔人員不間斷地循環保潔，確保道路和人行道乾淨無浮塵、雜物、油污、積水、積雪和泥沙。在雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。

4、每天清掃綠化帶和草地上的果皮、紙屑和石塊等垃圾，確保基本無雜物、污漬和垃圾。

5、每天清潔一次涼亭等人文景觀，包括擦拭表面灰塵、清掃垃圾和擦拭座椅。確保設施表面基本乾淨無灰塵污漬和鏽跡，涼亭內及周圍無果皮、紙屑等垃圾。及時發現設施、設備脱焊、脱漆、斷裂及其他安全隱患並報告校方處理。

6、秩序維護員每天對門衞、崗亭進行清掃，擦洗內外門窗玻璃及窗台，保持牆、地面基本乾淨、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。

7、每天清運垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱2次，確保垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、污水和明顯污跡，垃圾桶、果皮箱無明顯污跡和油污。

8、每天收集垃圾並送至指定地點，垃圾運送過程中有防掉落或XXX灑落措施，確保垃圾日產日清，並運送至學校指定地點。

9、實行零干擾清潔衞生服務，學生上課後進行清掃。加強環境衞生宣傳工作，提高學生的清潔衞生意識，糾正學生的不良衞生慣，使學生自覺參與環衞工作。

四、園林綠化養護與管理

1、草坪成活率在95％以上，無明顯草荒和大面積病蟲害，根據草坪種類、季節、生長週期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。每年進行2次施肥、補苗，進行3次修剪，發生病蟲害及時噴藥。

2、園林樹木生長良好，無明顯死樹和枯枝死杈，樹林無明顯的釘栓、捆綁現象。綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝。

3、花壇花卉生長良好，能及時防治病蟲害和人為損害，泥面不開裂，花木不缺水枯萎。

4、每年對假山、亭、廊、雕塑等建築小品進行1次細緻、認真、全面的檢查，主要檢查山石之間是否牢固，需要維修、刷白或刷油漆時向學校建議，由學校決定處理。

五、安全管理

1、為了維護校園秩序，我們需要組建專職秩序維護人員。這些人應該身體健康、責任心強、工作認真負責、體態良好。他們可能是退伍軍人或接受過兩年以上相關訓練，訓練有素，掌握基本秩序維護技能，並定期進行安全防範研究，增強安全防範能力。他們應該熟悉學校環境、熟悉物業管理及有關法律法規，能夠妥善處理和應對學校秩序維護工作。此外，這些人應該具備良好的思想品質和作風，熱愛秩序維護工作，無犯罪記錄。他們應該配備必備的安全護衞工具，在執勤時佩戴統一標誌和執勤工號，穿戴統一制服，工具佩戴規範，儀容儀表規範整齊。在執勤時，他們應該精神振作，舉止應文明，姿態良好，大方、得體。在交接班時，應該完善交接班制度，並有工作及交接班記錄。

2、門衞應該在各出入口24小時實行值班看守，主出入口至少有2人駐守。為了維護校園交通秩序，應該對進出校園的車輛管理，來訪實行被訪人確認後，登記入內，離開交驗來訪條。未經學校批准的車輛不得入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、交通疏導等工作。

3、我們採用接觸式巡更系統，校區全方位巡邏次數白天8次，夜間巡邏次數6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏。我們的維護人員應該及時發現和處理不安全隱患，接受學校老師、學生投訴和求助，回答學校老師、學生的詢問。在遇到突發事件時，他們應該及時報告警方與公司、學校，必要時採取正當防衞，防止事態擴大，協助保護現場和證據。他們的安全巡邏記錄應該規範齊全。

4、我們制定了校園應急預案，包括《水浸應急處理規程》、《突發停電處理工作規程》、《防颱風暴雨應急處理規程》、《火警、火災應急處理程序》、《異常情況處理規程》等。我們有緊急事件救護組織，並始終處於緊急事故反應狀態。我們書面描述了緊急事故救護組織的職責，並讓每位成員瞭解，週期性地進行反應訓練。我們應該對緊急事故做出快速、正確的反應，儘可能減少破壞和損失程度。

5、學校監控中心24小時值班，一旦接到報警信號，秩序維護員會立即前往現場進行緊急處理，同時協助其他部門維護學校的正常秩序，以防止不安全事件的發生。如果發現打架鬥毆等問題，秩序維護員會立即制止並第一時間向學校方面報告。此外，他們還會加強學校內外圍邊界、角落和道路的照明設施維護，確保必要的照明。

6、學校建立了完善的消防組織和責任制，定期進行消防訓練，確保有關人員掌握基本消防技能。學校還配置了相應種類和數量的消防器材、設備和設施，保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障。學校制定了防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持其完整和可用。如果發現火警，學校有義務迅速向消防隊報警，並派人前往報警地點，迅速採取措施，搶救生命和物資。每月學校會巡查消防設備是否完好、齊全，並及時給予維修。學校還會每年進行兩次消防演，以熟悉操作和檢查消防設備，並每日填寫工作記錄，建檔備查。

7、學校從專業物業管理的角度提出可行性的意見，制定了學生宿舍管理規定，以便於學生在宿舍有一個行為規範，便於管理。學校要求來訪人員必須經被訪人確認後才能進入宿舍，並禁止男女生互相串宿舍，不准許陌生人進出宿舍。學校會按照規定時間開關宿舍大門，非規定時間一律拒絕進入宿舍。每天學校還會協助有關部門對學生宿舍進行查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈後點蠟燭、講話者進行登記，並及時回報給校方。此外，學校會24小時全面監管，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環境，保障學生人身與財產安全。

8、學校檔案資料管理非常完善，各類檔案資料齊全完整，分類成冊，管理合理分類，查閲方便。學校還會及時變更登記，確保賬物相符。

物業管理創新方案 6

一、恆名都項目概況

“恆名都”南昌市東北，臨近市高新開發區，同時距城東次中心商圈僅15分鐘車程，周邊配套齊全。項目總佔地289畝，總建築面積421152平方米，共13幢高層住宅，3幢酒店式公寓，1幢高層寫字樓，共分三期開發。一期有5棟27層的高層，面積區間從80平方米到160平方米，主力户型為80多平方米的兩房和90平方米左右的三房。

小區規劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實際、安全”為中心原則，以整體社會效益，經濟效益與環境效益三者統一為基準點，着意刻畫優質生態環境，為居民塑造自然優美、舒適便捷、衞生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區的綜合區位優勢和自然條件，創造具特色的整體景觀和空間秩序，塑造高品質的內在及外在環境以提升居民的生活質量，為經營城市提供切實可行的成功規劃俘。

恆名都有超過5200平方米的五星級會所，各項配套設施齊全。

恆名都由全國一級資質的金碧物業有限公司為您提供國際水準的英式管家貼心服務。

1、項目優勢：13精品優勢，鑄造古城奢裝生態人居

（2）坐擁灞咽喉門户，尊享世界生態人居

（3）2741萬歐陸古典主義，建築古城稀缺人居

（4）法式園林設計理念，沿襲歐陸醇正風情

（5）歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標準

（6）35500歐陸皇家園林，3000闊景內湖

（7）7144殿堂級湖畔會所，國際標準星級配套

（8）户型面積從60一房到180躍層，產品類型豐富；五明式設計，陽光通透

（9）滿屋名牌9A精裝

（10）國際品牌攜手名都，打造高性價比人居

（11）恆地產精品領航中國十強

（12）6縱12橫路網相織，咫尺都市生活圈

位於酒十路與礦山路十字西北角，佔地面積117.8979畝，總建面2741平米，小區綠化面積高達35500平米。綠化覆蓋率達到45%以上。小區總規劃約2597户，一期規劃1716户。

2、區域的配套環境

從城市配套設施來看，相對於名都其他城區，城東區康復路、輕工小商城已經成了名都對外的貿易平台，加之長樂路商圈的崛起，也使得區域的配套日趨完善，在充分滿足區域內居民的日常生活需求外，也能吸引越來越多的名都市民來此區域消費購物。教育諸多名校如名都交通學、名都第四醫學等及重點中學分佈項目周邊區域。

商業明宮建材市場、易初蓮花、華潤萬家、海星超市等、生活便利東郊長樂商圈，包含康復路服裝市場、多彩商城、華東服裝城等購物方便。

醫療西京醫院、唐都醫院、灞橋區中醫醫院、秦都口腔醫院等。

銀行工商銀行、農業銀行、招商銀行、商業銀行等。

酒店建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級酒店。

二、管理服務理念及管理思路

按設計説明，恆名都高尚住宅小區在户型設計上本着户型的設計理念，以人為本，着意追求迴歸自然、噪喧囂的鬧市環境。而我們的調研結果也顯示：恆名都住宅小區是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區建設的願望。

我們提出構建“恆名都文化區”的人居理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實現傳統家居理念與現代生活方式高度融合的“文化社區”的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業管理人與社區成員以及社區成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統社區概念得以理性迴歸，並激發社區成員共同參與建設社區人文環境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養社區成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業尤其是在使用共用性較強的物業中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設想是：

1、倡導“天天讓您滿意”的服務理念：

我們秉持“實施科學管理，持續改進服務，不斷開拓創新，增強顧客滿意”的質量方針,對小區實行標準化、專業化的管理服務方式。每一項服務作業、每一個作業動作都有嚴格的操作標準,都經過量的培訓,足以達到省時、高效的服務準則。我們實施“管理報告制度”，每季度如實向業主報告物業管理服務費的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業益。

2、營建“事業至真，生活至愛”的文化服務理念

社區文化是物業管理人與社區成員共同創造的、具有社區特色的精神財富和物質形態的完美結合，社區文化建設的最終目的是在居住區內建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區文化活動為紐帶，建立嶄新的社區文化。

我們將圍繞“環境保護、科普家教、社區公益、物管宣教、健康家居”等五主題來組織、策劃社區活動，努力把恆名都高尚住宅小區創建為精神文明建設的窗口。

3、塑造“樸實無華，追求時尚”的.審美理念

在新世紀裏，業主更加關注居住區內的人文環境。物業管理人與業主一起參與環境文化的建設，將極地滿足業主愉悦身心、親近自然的居住需要。在環境文化氛圍營造上，我們將導入一套結合現代與傳統、符合建築設計特色的形象識別系統，提升檔次；提供高品質的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業主開展環境保護及美化家園活動，並不斷完善居住區內的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環境和諧共融的“城市家園文化區”。

科學技術的發展帶來了建築設計理念的日新月異,業主對服務的需求也不斷提升。作為二十一世紀的恆物業管理人，必須建立現代的管理體制和先進的管理運作機制。我們在管理體制上實現了內部員工持股，並建立起符合市場經濟規律的現代企業制度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結合的分配機制，建立了多種體系有機結合的激勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。

三、探求、創造“恆名都文化區”物業管理新模式

“恆名都”，是專為有識之士和南昌市的創業先鋒們打造的精品住宅。從小區規劃、户型設計、工程建設、樓盤銷售到物業管理環節，恆名都高尚住宅小區的未來。

物業管理創新方案 7

一、物業管理公司的資質要求：

為了加強和促進物業管理工作的健康發展，保證物業管理公司組建質量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒佈了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分為三級

1、一級物業管理企業資質必備條件：

（1）管理物業規模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業在20萬平米以上；

（2）管理物業類型三種以上或管理涉外物業兩種以上，物業類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋（下同）；

（3）管理物業必須有兩個以上為優秀小區或者大廈，且管理達標面在50%以上；

（4）企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上；

（5）具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；

（6）企業經營年限必須在3年以上；

（7）企業註冊資本50萬元以上（含50萬元）

2、三級物業管理企業資質必備條件：

（1）管理物業規模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業1萬~5萬平米；

（2）有中級專業技術職稱管理人員3人以上；

（3）企業註冊資本10萬元以上（含10萬元）；

3、處於以上兩種類型之間的為二級資質的物業管理企業。

對於物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。

物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料

1、內資企業（全民、集體、股份制、股份合作制）

（1）物業管理公司資質申請報告；

（2）設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批准文件；

（3）管理章程；

（4）公司法定代表人任命或聘任書；

（5）驗資證明；

（6）經營場所證明；

（7）擁有或委託管理物業證明（委託管理協議書）；

（8）具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；

（9）其他有關資料。

2、外商投資企業（含中外合資、中外合作、外商獨資）

除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。

3、私營企業

（1）業主身份證明（複印證）；

（2）業主的工作簡歷；

（3）申請資質審批的報告；

（4）管理章程；

（5）驗資證明；

（6）經營場所證明；

（7）擁有或委託管理物業的證明；

（8）僱員的.名冊；

（9）專業技術人員的資格證書；

（10）其他有關資料。

二、物業管理公司資質審批程序

國家房產行政管理體系——各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申報資料齊全後，在一定時間內（通常規定為兩個星期內）審核完畢，符合經營資質條件的，核發批准文件，其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理註冊登記，在手續辦完後才能對外營業。

三、物業管理公司設立和工商登記

（一）組織機構設立物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。

（二）工商登記根據《公司法》有關規定，物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由於物業管理是一個新興行業，在註冊登記中會遇到一些問題，為了今後更好的開展工作，有必要搞清楚。

1、物業管理公司的經營宗旨物業管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面：

（1）物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個複雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工，實現房地產開發、經營良性循環，促進我國住房制度改革的深化。

（2）對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護，使其物業保值、增值，延長其使用壽命，限度地實現社會財富的節約。

（3）物業管理的對象是物業，服務對象是人。所以應以業主（使用人）為對象，開展各類經營業務，寓經營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。

（4）發揮物業的使用功能，為業主（使用人）創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。

（5）履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力於全社會的文明和進步。

2、經營範圍根據物業管理的行業特點和經營宗旨要求，物業管理公司的經營範圍有：

（1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設備的維修、保養管理；車輛運行及看護管理；治安管理；清潔環衞管理；綠化管理；消防管理；物業保險管理等。

（2）服務方面：物業修繕；物業租售代理；物業清掃保潔；搬家、裝潢服務。車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應；蔬菜糧食供應；服裝清洗供應；美容美髮；康樂健身；幼兒教育；老年服務；家教服務；商業服務等。物業管理經營的範圍非常廣泛，但其目的是為所管物業範圍內的居民或單位提供優質、方便的各種服務。

物業管理創新方案 8

一、工程分析

根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建築約佔總數的50％，其餘為小高層建築或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

二、主要管理方案內容

根據上述數字顯示，做出對該工程的物業管理方案如下：

1、管理機構設置及人員配置

根據管理效勞的總體設想及小區的特點，本着“以人為本、效勞至上、精幹高效、以崗定人〞的原則建立物業管理機構，管理實行工程經理負責制。該工程設工程經理1人和客户效勞部〔以下簡稱客服部〕、維修部、安防部、環境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協助工程經理完成小區日常的各專項效勞工作。並制定個部門主管及員工的崗位責任書〔附後〕，在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行為標準和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

至於效勞人員的效勞標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對工程的巡查頻次以及環境部對園區的清掃頻次和標準，那麼依照公司所提供的效勞等級為準。

1.1客服部

根據管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：

客服主管一名，主要負責工程客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為標準、效勞質量及工作完成情況，處理客户的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，並參與小區各項費用的收取工作。

接待員1名，負責工程部效勞的接聽、記錄、維修任務傳達和客户滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

收費員〔財務〕1名，負責工程物業費、水電費的收取，並控制有償效勞費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄後，交總公司財務室保管。並負責相關票據和收費台賬的管理工作。〔如有水電錶查抄工作，可委託維修部門協助完成〕

庫房管理員1名，負責工程所需物資的採購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。

行政文員1名，負責工程日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。

四名員工相輔相成，協作溝通，在完本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪，並生成電子文檔，以便日後查找。

1.2維修部

根據本工程實際情況和按照國際質量體系標準，維修部共設維修人員6-8名〔如有高壓配電室那麼設值班人員2名，24小時輪流值班，並負責工程大型電力設施的維修保養工作〕，其中設：

主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。

其餘5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名〔如電梯維保由專業維修公司分包，那麼可省去該職務人員〕，分別負責工程的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大工程的效勞範圍，分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位開展。員工薪酬以績效考核制制定，以鼓勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責工程夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。

負責轄區內大型設備設施的'春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施〔如：配電箱、水泵房、給排水系統等〕進行常規性檢查，確保設備設施的完好運行〔春秋季設備設施維保方案需根據實際另行擬定〕。

負責轄區內重大節日期間，社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區佈置及維保工作等。

1.3安防部

根據工程實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒的制度負責工程24小時平安防範工作。其中包擴：

安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，並負責對下屬員工的BI行為標準和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。

門崗3名，主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證前方可放行。

巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的平安防範和車輛疏導工作。

電子監控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視，協助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時間發現安全隱患，以便及時排除。並負責工程部各部門員工的工作監督。

1.4環境部

根據工程的實際情況，環境部設效勞人員12名，負責工程所轄區域的保潔、綠化等工作，其中包括：

環境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。

室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責工程樓宇內的環境衞生清掃及電梯清掃和腳墊的更換工作。

室外保潔員3名，負責工程樓宇外的環境衞生清掃工作，包括工程水系的衞生維護工作。

綠化工3名，負責工程區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。

效勞標準那麼根據工程物業效勞等級而定。

三、其他管理方案

1、常見突發事件的處理

1.1火災突發事件處理

1.2水浸突發事件處理

1.3電梯困人突發事件處理

1.4未知停電事件處理

1.5暴力突發事件處理

1.6盜竊以及其他犯罪活動處理

以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程，防範於未然，確保工程的公共平安。

2、社區文化的開展

效勞中心結合工程的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益〞為導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營造小區特有的文化氣氛。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等，以增進物業與業主的友好關係，促進物業公司的開展。

近年來，在商業中出現了一種新的購物場所——超市，在城市中十分火爆。這種直接、方便、快捷的購物方式，不僅倍受顧客的青睞，而且這種購物場所日益增多。筆者認為，如果將社會化、專業化、市場化的物業管理引入大型超市的管理中，通過高素質隊伍的高起點管理、高標準效勞，定會給顧客創造更加平安、優美、潔淨、方便的購物環境。這樣不僅可以極大地方便顧客，而且會給經營者帶來更大的社會效益和經濟效益。

物業管理創新方案 9

一、工程概況

1、地理位置

該工程位於sh區與xx區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2、工程主要經濟指標

二、物業管理資料

物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與效勞之中，建立社區效勞體系。為住户帶給全方位管理，效勞工程呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類效勞〞，即“房屋及設施設備管理、環境衞生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理〞；常規性公共效勞〔合同效勞〕委託性特約效勞〔非合同零星效勞〕和經營性多種效勞〔全方位、多層次的綜合效勞〕。

1、房屋及設施設備管理

1.1建築公共部位得到維修、養護和管理範圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外牆面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建築的維護管理實行“管養合一〞主要落實在以下幾個方面：

A、工作的主動性

管理職責人與效勞中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建築維護、養護，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術標準、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多樣性

根據房屋的完損狀況、季節變化、住户對象等採取日常修繕效勞，季節修繕效勞、重點修繕效勞和特殊修繕效勞等形式，並做到制度化、標準化。

C、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因户制宜，根據住户的不同需求和所處的特定條件採取有針對性的效勞措施。

1.2共用設施、設備的管理

範圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣幹線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大局部組成，進行統一管理，對於不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建築物、構築物的養護和管理

範圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建築、構築物的類別不同，指定並落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對於有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案並實施。通過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，根本完好。

1.4智能化設施設備

範圍包括：樓宇對講系統、用户寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，並以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位效勞，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、環境衞生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求〞的環境衞生管理和“高質量、高頻度〞的環境衞生維護、實施環境衞生管理和環境衞生保護的職能。做好兩項工作，即衞生管理、環境管理。

2.1衞生管理

是對房屋公共部位的清潔、衞生、垃圾的收集、清運到達環衞設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按方案消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衞生，區域管理的過程控制，確保向住户帶給高檔次的效勞水準及高質量的生活場所。

2.2環境管理

jt的環境管理為小區禮貌潔淨、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環根底設施健全、生活舒適便捷，構成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住户的生活質量。

3、綠化管理

綠化的功能是美化環境。通過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治〔消〕結合〞的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛〔汽車、摩托車、自行車等〕進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛平安、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

6、公共管理

6.1住户裝修管理

在jt物業轄區裏，對業主及住户的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的要求，並平安使用。保障住宅的結構平安及小區的.整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

6.2搞好維修基金以及儲藏金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區範圍內從事人口統計、方案生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共效勞

即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住户帶給的經常性效勞，是所有業主及轄區內住户都能夠享受到的。它貫穿於物業管理之中。如：清潔衞生效勞、治安保衞效勞、維修居住區環境效勞等。我們將以專業、入微、優質的效勞帶給給業主及住户。

8、委託性特約效勞

是為某些住户羣體帶給的效勞，如：為高層住户14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住户帶給舒適便利的生活環境。

9、經營性多種效勞

即向業主及住户帶給便利、高效、經濟的便民效勞。營造jt温馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，表達物業管理的親情和為業主效勞的整體水平。從而使每一位業主及住户體驗生活在jt這個温暖大家庭的幸福。我們將以業主及住户為中心，有步驟地開展各種無償與有償效勞，並不斷傾聽業主及住户的意見，開闢新的效勞工程。

物業管理創新方案 10

以“創建衞生城市，構建和諧社會”為宗旨，不斷增強市民文明衞生意識，改善居民生活工作環境，提高城市整體形象，讓人民羣眾人人享受創建成果。根據“呼和浩特市創建國家衞生城市工作方案”的精神，現將我市物業服務企業“創衞”方案制定如下:

一、創建工作組織機構

(一)成立呼和浩特市物業管理住宅小區創建國家衞生城市領導小組(以下簡稱創衞領導小組)。

組長:

(二)領導小組下設創建國家衞生城市辦公室(以下簡稱創衞辦)，負責創建國家衞生城市的日常工作。

主任:

副主任:

成員:由管理科、協會及四區物業辦抽調人員組成

二、任務與要求

(一)明確責任目標

1、“創衞辦”要根據“創衞領導小組”的意見，對創建階段工作進行安排部署；聽取四區物業辦(局)創衞工作彙報，提出要求，協調解決問題，檢查督辦四區物業辦每一階段的工作任務；及時通報各階段工作的進展情況和存在的問題，負責創衞工作的通報、簡報等宣傳工作

2、四區物業辦(局)要立即行動起來，成立創衞工作小組，制定轄區創衞工作方案，真正做到領導、工作人員、措施、標準、責任五個到位。根據轄區內住宅小區現狀，分開好、中、差三個層次規範物業服務企業行為，加強物業服務企業的衞生監管力度，重點督促中等及差的小區的物業服務企業抓好小區的衞生管理，健全各類衞生設施，建立衞生管理制度，落實清掃保潔人員，保持環境整潔，垃圾收集、儲存、清運符合衞生要求。

(二)具體要求:

“創衞”是一項十分艱鉅、繁重長效的系統工程，要求各物業服務企業做到:

1、小區內垃圾日產日清；

2、小區內道路、綠地等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；

3、花草修剪整齊美觀；

4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自佔用和堆放雜物等現象；

5、房屋外觀完整、整潔；室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損；

6、對二次供水蓄水池要定期清洗消毒，建立檔案，水箱要加蓋加鎖；

7、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象；

8、車輛管理有序，按規定位置停放。

(三)重點整治內容:

定期清理衞生死角；清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物；清洗牆壁亂貼亂畫等廣告；特別是目前各小區自行車棚擅自佔用和堆放雜物現象十分嚴重，要加大力度進行整治，在全面整治的基礎上，要加強日常保潔管理。

三、創建工作步驟

1、動員部署階段(20xx年3月~4月)

成立工作領導小組，討論方案，明確職責，研究工作；召開物業服務企業工作動員大會；

各物業服務企業擬定具體工作方案，對照標準，查找問題。

2、整改提高階段(20xx年4月~5月)

開展全市範圍內模擬檢查，對發現問題限期整改達標。

3、考核驗收階段(20xx年5月~6月)

認真對照模擬檢查結果，逐條逐項進行梳理、擺問題、找差距、要在鞏固現有成績的基礎上，強化長效管理，提高工作水平。迎接各級部門的`調研、技術考核和綜合檢查。

創建國家衞生城市工作要同創建國家環保模範城市工作緊密結合，發揮各自優勢，同步協調推進，各物業服務企業要配合社區調動廣大業主對創建工作的積極性，共同為創建工作獻策獻力，積極參與到各項創建活動中來，讓廣大業主真正成為創建國家衞生城市的主力軍。

四、加大宣傳力度，營造濃厚的創建氛圍

在創建活動中，要積極開展多種多樣的宣傳活動，切實加大宣傳工作力度。物業服務企業要配合社區，利用宣傳欄開展公共衞生、個人衞生和預防疾病等相關知識的宣傳，懸掛宣傳橫幅，每個住宅小區要在顯着位置設立至少一處大型創衞公益廣告牌。進一步增強業主的衞生意識、健康意識、環境意識和創建國家衞生城市的參與意識，努力營造人人關心創建、人人蔘與創建的良好氣氛。