【推荐】营销策划方案模板合集六篇

为了确保事情或工作能无误进行，我们需要提前开始方案制定工作，方案是书面计划，是具体行动实施办法细则，步骤等。那么应当如何制定方案呢？以下是小编为大家收集的营销策划方案6篇，希望对大家有所帮助。

营销策划方案 篇1

活动主题：欢乐童年 精彩无限

活动目的：“孩子是祖国的未来”，儿童节不仅仅是孩子们的节日，更是家长的节日，也是绝好的商业机会，“六一”国际儿童节不仅能带动人气，促进相关商品的直接销售，而且能建立良好的企业形象，增强品牌势能。为了表示对孩子们的祝贺，我们结合其他促销提前推出，通过儿童节多做一些让顾客参与的活动，提高国祥购物中心在少年儿童心目中的影响力，借助儿童节来提高成人的消费，以特别的活动形式来营造六一节的欢乐气氛，促进儿童商品的销售。进一步提高“国祥”的知名度。

活动时间：6月1日

活动内容：

欢乐儿童节活动一：

六一儿童节凡消费的前100名顾客（带小孩）赢大奖凭小票赠贺卡一张

欢乐儿童节活动二：

六一儿童节车技大比拼，5岁至10岁之间的小朋友在指定的时间地点范围内到达目的地，评出一、二、三等奖。

一等奖：价值53.3元遥控汽车一辆

二等奖：价值36.4元遥控汽车一辆

三等奖：价值29.9元遥控汽车一辆

参加车技大比拼，从即日起开始报名啦！持出生证或户口本在国祥购物中心客服组报名。

欢乐儿童节活动三：

活动期间，儿童用品、玩具全场9折销售。

欢乐儿童节活动四：

当日累计购物满61元的顾客（或小朋友），均有机会和喜羊羊留念合影一张，（特价商品，打折商品，蔬菜水果，粮油）不参与。

欢聚国祥、童趣真滋味，我的童年，我的选择。参与活动的儿童朋友一个惊喜、一份快乐、一份难忘的记忆、一个一生都难以忘怀的xx年儿童节。

欢乐儿童节活动五：

当日累计购物满161元的顾客（或小朋友），享受其他优惠后，再参加“非常6+ 1转转来”活动。

一等奖：价值29元学生书包一个

二等奖：价值8元饼干一袋

三等奖：价值一元雪糕一只

欢乐儿童节活动六：

绿色环保----超市在行动！

绿色环保，从我做起，活动期间，超市购物单票满48元，送环保袋1个，满96元送2个，（最多送5个）。

给儿童一个快乐的六一，他们才是六一的主人，要让他们感觉到幸福与快乐。

我的节日，我做主

营销策划方案 篇2

一、时间：5月26日―― 6月10日

二、地点：ＸＸＸ大酒店

三、活动目标及活动宗旨：

1、让顾客了解锦江大酒店，打消顾客对消费档次的各种顾虑。

2、 丰富传统节日的庆祝氛围，刺激亲情消费；

3、 开发现有场地资源，调动清淡时段的营业潜力；

4、 凝聚宾馆销售合力，调动全员积极性，捆绑式营业。

四、公众对象：端午节期间的散客、家庭、亲朋好友。

五、定位：“ 融融端午情 团圆家万兴 ”在祁阳酒店消费水平日益提高成为一个高档次的状况下，首先在广告攻势上独树一帜，活动标新立异，令人耳目一新，营造节日上热烈温馨的气氛。

六、促销活动组合

1、客房部采取“送餐饮消费卷”的经营策略，艾F金开房1间送20元餐饮消费卷。

2、 餐饮部以“ 融融端午情 团圆家万兴 ”的名义开展如下促销活动。

1）、美食城的菜价10元，燕京纯啤买一送一。

2）、贵宾厅菜金八折。消费300元以上送消费卷20元，并送ktv下午场（不含海鲜、鲍翅燕、煲汤、烟酒）。

3）、以端午节文化为端午团园宴，预定团园宴送ktv下午场。并推出几款特价端午菜品。

4）、在这一系列的活动过程中，一定要把握“地道”、“原汁原味”的原则。家庭用餐、亲朋好友聚会是这一阶段的主要客源构成。那么酒店的产品就应以满足这类客人的需求为主，菜品方面要求口味清淡，老少皆宜，菜量偏多，价格适中，并适时地推出各档次宴会用餐，此间穿插特色菜、招牌菜、新派菜等，使消费者能全面地了解酒店的厨师水平，促进酒店形象品牌的树立和推广。这是此次营销的主要目的，也是此次活动中的主题项目。

3、 ktv

a) 开晚场消费送餐饮消费卷20元。

b) 消费超过300元者再送下午场中包一间，送茶水一壶。

c) 餐饮消费达到400元以上者送ktv下午场包厢一间（中包，提供茶水一壶）。

4、桑拿中心

全套300元

送餐饮消费卷20元。

七、营销活动效果分析

1、这次策划体现酒店“先谋势再谋利”的营销总体思想（也就是先做人气），让顾客敢进酒店来消费，让酒店的服务设施能够获得广大顾客的认知，对端午节期间的家庭，亲朋好友的优惠能体现酒店对顾客的诚意。

1、 酒店所有营运部门的销售目标向餐饮部A斜，以部门联动拉升餐饮人气。

2、 此活动会让顾客留下许多美好、甜密的回忆，加深顾客对锦江大酒店的认识。

4、通过此次营销计划，应实现目标：客房1.2万元/天，餐饮1万元/天，ktv3千元/天，休闲中心1.2万元/天。总计3.7万元/天。

八、经费预算及广告策划：

1、ＸＸ县城主干道50条横幅广告。费用3500元。由ＸＸＸ负责。

2、ＸＸ县所有的手机尾数带6、8、9用户地毯式短信覆盖。预计发5000条，共500元。由ＸＸＸ负责。

3、租用一台专用宣传车绕城宣传10天。费用XX元。由ＸＸＸ负责。

4、ＸＸ县所有的出租车车张贴广告。费用1000元。由ＸＸＸ负责。

5、组织员工上街拉练，散发宣传资料。费用300元。由蒋ＸＸＸ负责。

6、消费卷制作400张，费用50元。由ＸＸＸ负责。

营销策划方案 篇3

前言

XX卫生用品有限公司是本土企业，该日用品公司成立于1999年，公司主要生产女性卫生用品、生活用纸及婴儿纸尿片。几年来，竞争激烈的女性卫生用品行业中，新新西公司投入大量的资金建设并不断完善科研设备，本着“女性生理健康护理专家”的企业使命，新新西人不断地创新研究女性卫生用品产品并取得重大的突破及优异的成绩--公司研制出的根据人体结构工程学设计的新新西弹力凸型卫生巾，荣获国家独家专利产品！荣获澳大利亚国际新技术，新产品博览会金奖！荣获香港国际新技术新产品博览会金奖！

一、策划目的

新新西是##本土一家生产卫生巾的企业，其面向的消费者主要是##市及其周边城市。##同行业之间竞争非常激烈。新新西不仅要与本土企业竞争，还要与外来的品牌竞争。我们此次策划的目的就是在对新新西目前的市场状况的进行调研了解的基础上，做出相应的策划方案，扩大新新西品牌知名度，并为其扩大市场占有率，提高市场份额。

二、市场概述

（一）市场现状及市场前景分析

1.目前新新西的产品在##本地的超市内都有上架，但是在一些知名的大型零售商场内基本没有售卖。目前新新西产品的普及率不是很高，并且购买人群主要以年轻的消费群体为主，并且大部分为在校大学生。所以，年轻的消费者是一个很大的消费群体，具有很大的潜在市场。

2.新新西目前的市场占有率不是很高 ，并且知名度不是很高。

3.据调查，新新西在大学生中的知名度还是比较好的，这和新新西经常在学校里面做促销活动是分不开的。消费者普遍认为新新西的价格还算比较适中，对其品质的评价还是比较好的，可见消费者对其的接受程度还是比较好的。如果新新西的产品宣传做得好做得足，学校将是个很好的卖点。

（二）产品分析

1、据调查，新新西在##市场的占有率逐步下降，是因为渠道和终端工作没有跟上，出现终端断货。

2、由于新新西在市场已经销售多年，在加上前几年销售的市场基础，所以在超市有一部分点名购买的情况。而且产品独特的弹力凸型结构还是受到消费者欢迎，具有一定的市场基础和较大的开发潜力。

3、新新西面对的消费群体主要是15到45岁左右的人群。其消费主要是受消费者的经济条件和消费观念的影响。##的消费水平总体上属于中等水平，并且##的经济发展得还比较好，随着人们的消费水平提高，对高品质产品越来越青睐。

（三）竞争对手分析

从调查报告中的数据分析可以看出，在##省卫生巾市场中，惠好和爽妃的知名度比较高，比率也基本相近，分别为33.60%和33.20%，惠好稍微高点。康贝尔的知名度也比较高，占18.90%.其他比率较低。而惠好、新新西、爽妃、康贝尔均属于##省本土品牌的卫生巾，这几个于新新西都处于同一档次的竞争环境之中，而从中可看出惠好为新新西最强劲的竞争对手。

综合以上情况可知，新新西目前的品牌知名度不高，主要是因为品牌宣传做得不够好，知名度不高，再加上产品在终端的铺货率不高，所以产品的市场打不开，市场的占有率不高。

三、SWOT分析

1．机会：

1.1 本地消费者不会反感本土品牌

1.2 新新西有一定的市场基础和忠实顾客

1.3 在地方品牌中，还没有在市场上形成对新新西很强的竞争力，如果新新西的市场进攻战打得好就有希望在市场上获得更大的销售额

1.4 消费者对新新西陈列在潜在的消费品牌，努力做好营销把潜在消费转换为现实消费

2．威胁

2.1被知名品牌的企业压着，地方品牌很难获得外地消费者或者高端消费者的青睐

2.2企业受金融危机影响，采购原材料的成本上会有变动，如果企业应对当前资金压力调高产品价格，会影响消费者的购买

2.3知名品牌不断大量做促销活动且大量投放电视广告

2.4竞争产品具有较大的品牌影响力，市场基础较好；对终端越来越重视；对终端政策覆盖率越来越高

3．优势：

3.1 制作成本不高，有很强的生产能力

3.2产品有独特的弹力凸型结构，具有很强的市场竞争力

3.3产品处在生命周期的成长期，具有很大的发展潜力

4．弱势：

4.1 做为地方品牌，距离知名品牌的企业还有一定距离，知名度较低，没有系统的品牌传播系统

4.2 提不起消费者的兴趣和关注，比如护翼太小，侧漏问题依旧存在，包装不美观

4.3 销售网点不够多，对中间商批发商的监管不够； 终端不健全，没有进行市场的终端建设工作

4.4 产品宣传不够多，只是通过促销活动进行市场渗透，没有大量投放广告，户外广告或者电视广告

4.5 新新西的忠诚顾客在女大学生群体中占着比较少数，新新西产品质量一般

5 问题与分析：

第一、通路的整合问题：商业分销与学校促销活动的协调配合；

第二、终端工作确立重点的问题：市场终端工作是一个基础工作，它是循序渐进的过程，对销量的影响不是立竿见影的。必须针对不同的市场状况采用不同的终端促进策略。对于新新西在##市场的情况，可以有计划地组织一些关于产品陈列与销售的系列比赛，从而改善与店员的客情关系，并激发他们对公司产品的销售推荐；展开以“终端网络建设和生动化陈列为主”的品牌宣传，稳步稳打，建立市场基础，逐步加以品牌宣传的市场策略；

第三、不断改良产品、创新产品，提高产品的质量，赢得消费者的喜欢，发展新顾客、维持老顾客，大力宣传广告，提高产品的知名度；完善自己企业的网站，做到有别于人，突出自己的特点和优势。

第四、建立一个区域强势组织，提高队伍的执行力，加强管理与培训；执行价格渗透策略，挤占知名品牌的市场占有率；

四、营销目标

通过SWOT分析，新新西企业可以采用增长性的策略。以低成本，高效益扩大##地区市场占有率，面对外部威胁，新新西需抢占市场，提高市场份额。采用非价格手段同竞争对手相抗衡，巩固老顾客，发展新顾客；

未来一年内，培养自己的忠诚客户。上半年实现利润增长率比去年提高10℅，下半年同比增长，实现全年利润增长率达20℅。

五、营销策划

1.营销战略

新新西卫生巾的营销服务宗旨：女性生理健康护理专家

2.产品策略

根据人体结构，设计贴近人体结构，第一时间集中吸收，塑造新新西凸型卫生巾。产品中间凸型紧贴人体，使其网面要求更高，具有一定的弹性和透气性。将产品的结构调整为金字塔模式：塔尖为中高档产品，塔身为中档产品，塔底为低档产品，来满足不同层次的消费人群。打破价格战，使新新西最有效且最大化地区隔同类产品，走向企业利润的另个方向。

3.价格策略

（1）数量折扣：为了维护批发商和中间商的利益和调动他们的积极性，在购买一定数量时可以给予适当的折扣，拉大批零差价，鼓励多购；

（2）节日折价：可以利用一些节日，例如妇女节、母亲节、感恩节等节日，本着以成本为基础，同类产品价格为参考，给予适当的降价，使产品价格更具竞争力；

（3）渗透定价：问卷调查结果显示，大部分高校女生都接受6-8元的价格段，所以我们可以在这个价格段中找出一个平衡价格进行销售，力争获得较高的销售额并占领一定规模的市场份额。

（4）尾数定价：我们可以利用消费者求廉、求实的心理，在制定价格时有意使价格带有尾数。例如把价格定为6.9元要比7元更便宜。

4.销售渠道：

4.1新新西目前主要是在一些中小型超市上架，也有一些网上商店接受网上订购送货上门服务，大型超市和便利商店则很少或没有。为了扩大销售量，可以适当的增加在大型超市和便

利商店的铺货率。依据消费者对于卫生用品一般都比较信赖在超市和专卖店购买的心理，我们可以侧重选择大中小型超市。

4.2为了调动渠道成员的积极性，促进销售量，我们可以通过以下的方法来激励渠道成员：

1）数量折扣。销售数量越多、金额越大，给予的数量折扣越丰厚；

2）等级折扣。中间商依据自己在渠道中的等级，享受相应的待遇；

3）现金折扣。回款时间越早，折扣力度越大；

4）库存保护。使渠道成员保持一个适度的库存量，一免断货之虑；

5.广告策略：

5.1在打开学校市场方面，可采取直销的方式。在校园里招募产品代理员，与市有关部门联合起来有针对性的在大专院校进行“防止传销进校园活动大会”，在活动期间以各种方式大张旗鼓地进行产品、企业宣传，即使本企业的直销方式得到广大师生的认同不至于产生误解，又增加了企业产品的知名度，同时学生们也认识到了传销的本质，造福于学生，与本企业的经营理念相符合。

5.2在各种大中型活动期间进行“传单式轰炸”，成本低而且增加知名度。

5.3抓住媒体对本企业进行报道的机会。

5.4在商场、超市等销售门店定期进行促销活动。

5.5在电视、电台进行广告。

六、实施方案

新新西20xx年方案实施明细表

说明：在第一阶段主要是发展新顾客为主，维持老顾客为辅；在第二阶段主要以维持第一阶段发展的新顾客，开发潜在顾客。

具体实施工作方式如下：

广告宣传具体流程

1、20xx年2月印发全年宣传手册。宣传手册内容（包括新新西各类品种，妇科知识，如免费给女学生提供妇科知识咨询，心理咨询等；开展各类有利于少女成长的主题活动等。）截止到3月初完成全部宣传工作。

2、2、8、10月在##市各社区、大型商场（如沃尔玛、北京华联、万达、百盛、梦之岛等）、公车站等公共场所张贴海报宣传。

3、7月份重点开发潜在顾客，以形象生动的板报形式在##市各大医院做宣传广告。

4、策划“春天行动”计划，让目标市场尽快了解产品。以“细菌少一点，健康多一点”为主题，宣传产品。制定针对少女市场的电视广告片。在已获得分销覆盖的一级城市电视台投放。在频道选择上以娱乐类、电影类频道为主。同时，在重点市场可以结合公交候车亭广告、户外广告牌等广告媒体发布。

5、路演。深入商业区和大学校园做路演，宣传产品、并发放试用装。以吸引购买。

七、结束语

随着卫生巾市场竞争的日趋激烈，已经从原来单纯的产品竞争上升到品牌的综合竞争。所以，对于新新西这样的企业也在苦苦寻求这个突破口。未来卫生巾企业的竞争是品牌化、专业化、网络化方面的综合竞争。纵观公司的产品资源和市场基础，我们的优势应该在产品独特的弹性凸型结构，所以我认为建立以“细菌少一点，健康多一点”为主题的品牌是未来市场增长的主要部分。对于##这样的市场，在操作新新西品牌的时候，更适合循序渐进，主抓终端建设和投入，搞好基础性工作，控制市场风险，然后在辅之以品牌培养。

营销策划方案 篇4

一、项目简介：

本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159、7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计20xx年5月底办下。

由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

A、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）

B、小户型市场概况。

自20xx年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）

C、商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、项目SWOT分析

一）优势

1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的'支撑。

市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）

郑汴路市场调研报告

调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）

调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样

调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界

调查时间：20xx、4、14

郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。

20xx、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。

对建材市场调查发现：

1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高

2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足

3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感

4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代

5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位

6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍

7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月

8、作为首次购买者，最重要的还是价格

9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净

10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售

11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能

12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大

13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力

14、本房地产知名度不高，口碑不好

15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心

郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！

2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。

3）正在形成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。

4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利

A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。

B、郑东新区的辐射效应。

郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。

二）劣势

1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。

目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。

2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。

3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。

4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。

5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。

6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。

三）、机会

1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。

2）挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市常

3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。

4）大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。

a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。

b）本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这非常符合外地商人置业心理。

c）本房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。

d）小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。

e）以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。

f）郑东新区建成需历时20年之久，总投资20xx亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。

四）威胁

1）行业内的竞争

i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。

ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。

建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。

营销策划方案 篇5

一、全员营销的目的和意义

全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。

二、实施办法

1、方案采取采取“全员营销、多销多得”的办法。员工需不影响正常的本职工作。

2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）

三、销售流程

① 员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。

② 员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。

③ 员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。

④ 合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。

⑤ 如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。

⑥ 经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。

⑦ 以上工作完成，视为该项销售工作完毕。

四、业绩提成

1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。

住宅：提成比率为0.8％，商铺提成比率为0.5％。

业绩提成＝合同总屋价×比率

2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。

五、本方案（草案）自发布之日起试行。

XX房地产开发有限公司

XX 年 xx月

营销策划方案 篇6

《人在囧途之泰囧》这部电影不是一般的火，营销策划方案非常成功，创造了超过十亿的票房奇迹，被誉为华语片之最。好的电影多半是营销出来的。《泰囧》在世界末日之前上映，“与其等死不如笑死”的经典广告词在网络以病毒式的方式疯传播，加上影片主角徐铮，王宝强和黄渤的三大爆笑组合以及影片的口碑营销。《泰囧》的末日营销和病毒式营销取得了成功，创造了华语片票房神话。