物业管理合同注意事项

篇一：签订房产物业管理合同注意事项

在签订物业管理合同之前，应仔细阅读合同条款，看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。目前，在签订物业管理合同中，应主要注意以下四点：

（１）第一次签订物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的，建设单位应当与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

（２）签订物业服务合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等），不同类型的物业，有不同的管理标准、收费标准。

（３）关注收费项目是否符合有关规定。有的物业公司承诺安装可视对讲门铃，尚未安装就提前收费；有的物业公司为了多收费巧立各种名目，如装修配合费等，这些都是物价部门和相关部门所禁止的。

（４）关注收费项目是否未获批准就被先执行。物业公司的某些费用需要经过相关部门的审批才可收取。有的物业公司在审批尚未通过时提前收取，也是不对的。

消费者在签订物业服务合同时，应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目，可要求对方出示有关部门文件，否则有权拒交。

篇二：业委会签订物业服务合同应当注意的法律事项

一、物业服务合同的作用

物业服务合同是规定业主与物业服务企业双方权利义务关系的重要法律文件。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。法院在审理物业服务纠纷时，也以物业服务合同为主要依据之一。因此，物业服务合同是维护业主权益的重要依据。

二、物业服务合同的种类

1、根据物业服务合同签订的主体和时间不同，物业服务合同可以分为《前期物业服务合同》与后期《物业服务合同》。

在业主大会成立之前，由建设单位与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。业主大会、业主委员会成立后，业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结《物业服务合同》，自《物业服务合同》生效之日起原《前期物业服务合同》自然终止。

本文仅对由业主委员会受业主大会的委托与物业服务企业签订《物业服务合同》这种情况进行探讨。物业服务企业与业主分别签订《物业服务合同》的情况比较少见，《前期物业服务合同》也不在本文叙述范围。

2、根据物业服务收费的方式不同，物业服务合同可以分为包干制物业服务合同与酬金制物业服务合同。

包干制是指由合同双方根据物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，协商确定物业费收费标准，业主按此标准交纳物业费，物业服务企业按照合同约定收取物业费、提供物业服务，自负盈亏。

酬金制是指，合同双方根据物业服务成本和物业服务企业的酬金确定一个预收费标准，由业主向物业服务企业预交物业费。预收的物业服务成本属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果预收的物业费不足以支付物业服务成本及物业服务企业的酬金，差额部分应当由业主补交；若有结余，仍属于业主所有。

三、业委会与物业服务公司签订物业服务合同的流程

1、选聘物业服务企业

根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，选聘物业服务企业应当按照《业主大会议事规则》的规定程序由业主大会决定。

2、与物业服务企业协商确定合同条款

物业服务企业与业主的权利和义务由双方协商约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

3、签订物业服务合同

四、业委会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项

1、注意程序合法性

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 业委会无权自主选聘物业服务企业以及确定物业服务合同内容，物业服务企业选聘方案或者物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过方可生效。选聘或者解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。特别需要注意的是，有些小区的《管理规约》、《业主大会议事规则》对业主委员会签订物业服务合同的条件和方式等约定了具体规则，比如有的要求物业服务合同文本必须经业主大会表决通过业委会方可签订，业委会的行为需严格遵守小区规则。如果程序不合法，可能导致物业服务合同无效或者被撤销。

2、注意明确双方各自的权利和义务

如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。

物业服务活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序等，服务内容丰富、范围较广，每个小区的具体情况又各不相同。由于认知上的差异，很可能导致物业服务企业和业主对合同条款的理解出现偏差，产生矛盾。因此，明确各自的权利和义务，对合同双方来说都具有不可忽视的意义。

物业服务合同中容易因约定不明而产生纠纷的部分主要有：

（1）收益归属：车库、车位的`收益归属，供暖、公共部位广告、地下室出租的收益归属，其他公共部位收益的归属；

（2）服务范围和标准：哪些事项属于物业服务范围，哪些不属于物业服务范围，哪些服务可以另行收费，哪些不应当另行收费；约定应符合北京市住宅物业服务等级规范（试行）一级、二级还是三级标准，如果有超过或低于该标准的特别约定应另行写明；

（3）物业费收费标准、时间和方式，何种情况下业主享有拒交物业费的抗辩权，无正当理由业主拒交物业费的违约责任；

（4）物业管理用房的使用，有的物业公司擅自将物业管理用房出租，而物业服务合同对此却没有相应规定，引发一系列行政投诉和民事诉讼；

（5）合同终止的条件：期满解除或提前解聘或不可抗力，明确业主大会、业委会、业主委员会在什么情况下可以提前解聘物业服务企业，除经双方认可的不可抗力外物业服务企业不得提前解除合同；

（6）合同终止后的交接：物业公司在合同终止后向业委会移交公共部位和物业管理资料的期限和方式，明确需要移交的部位和资料目录，财务的交接。

3、注意细化双方的具体权利和义务

某些概括性条款，应当加以细化。合同约定得越明确越细致，越有利于合同双方实现权利、履行义务。比如“业主大会、业主委员会以及业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同”，应当进一步补充约定“监督”的方式和步骤，以及物业服务企业应当如何配合监督工作；“业主大会、业主委员会以及业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，应当进一步补充约定物业服务企业在何时或何种情况下应当以何种方式向业主大会、业主委员会以及业主公布相关情况。

4、注意明确违约责任

要在物业服务合同里明确物业服务企业违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性。特别是对提前解聘的物业服务企业不及时退出或未解聘的物业服务企业提前撤出的情况，虽然《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业服务企业应按天交纳违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。

篇三：物业管理注意事项

管理项目：

一、包括养护建筑

装修应跟物业公司签订装修协议和办理装修许可证，说出需要装修的期限，并到该物业财务缴纳装修押金。如未请装修公司装修则属自装，只需业主本人到物管公司办理以上所述手续即可。

物业公司对装修进行监督不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，不得占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备，在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物。

物业公司审查装修图纸，禁止拆或损坏承重墙，跟进监督，对于损坏房屋承重结构应恢复原状要求不得降低原构件的强度，不得低于原构件的用料标准，恢复原有构件的形状。恢复部位的构造措施要符合有关技术规定。

二、维护设备

电子防盗门设施损坏如在保修期内应及时与建筑单位联系进行维修，出了保修期内的，应向业主说明归属权时这单元每户共同使用的造成的损坏由每户平摊费用购买，物业无偿修理。

物业管理有助于建筑空间的维护和保养。对物业设施电梯、公用灯光、玻璃窗等有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，公共区域的照明灯损坏，物业公司要及时更换维修货梯装修运行时间规定，电梯使用注意事项、应急故障处理电话，及时安排人及时处理电梯故障维修，指导管理外挂空调或其它设备看是否影响建筑整体形象是否有滴水漏电影响行人和其它商户，等等。

三、保证水电气热正常供应

水、电、气因维修或其它原因影响正常使用应在醒目位置电梯口或入口提前张贴告知明确停用原因和停用时间，方便商租户或住户提前做好安排。避免因沟通不畅产生矛盾造成损失。提前做好应急预案。有线电视、电话以及宽带网等做好使用对接。水电气受专业部门委托后方可代收，物业不是批发商只是代收者，由政府定价不能随意加价公摊电费目前暂时按现行规定收取，随着商户增加用电量的增加物业应根据情况适时下调。

电梯、大厅、楼道公用照明要按时开关，楼道能用声控可用声控灯。 楼宇亮化等根据季节定时开关。

四、公共面积的保洁

随着招商力度加大和入住商户的增加西门厅和一至六楼楼道装修已完毕以及地下室正规化管理提上日程，为满足需要各个岗位的人员配置及时到位，相关的人事架构和职能说明要尽快做好对接。

商业物业还要确定承租户的营业时间做好配套物业管理保洁和停车场的配套服务。

区域划分地下车库，西、北、南、大门厅、电梯前室、商业区1-6楼公共部分，所有电梯轿厢，前门广场，环形车道等。要求每天定时打扫，营业时间内有专人保洁，时刻保持公共区域内的环境良好。

对人的管理要规范就是要求员工在每一项工作和工作中的每一个环节都有章可循、有法可依，避免因个性差异和人为因素造成工作操作的随意性，以确保工作质量、提高工作效率。保洁、岗位保安统一着装，尽量做到年轻化提高形象，确定好轮岗时间，保洁划片区负责，保安做好相对应的培训管理工作规范礼貌用语停车导引指挥手势。做好后续的监督跟进工作。对于承租户的安装广告招牌需接受管理，保证整体规划协调经公司审核批准后安装的，物业不收费。

定期排查安全破损破旧的广告以免影响安全和形象。如管理不善或因不良天气状况造成的安全事故与开发公司无关。

五、人防安防

1.商业区顾客一般流量大进出人员杂，不受管制，易发生意外，安全保卫工作非常重要，安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。通用地方需装监控设备，运用电视监控系统对商铺全方位多角度进行日常监视，如电梯，公用面积出入口。发现可疑人员时用对讲机通知保安加以注意，流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告积极配合，提供监控录像作查证，等等。

2. 地下车库或露天停车场亦需安置监控探头，防止车辆被盗。

3.. 有些易燃易爆的装置用品提前做好应对措施，安全管理特别要慎重，商区物业一般都安有先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情烟雾达到一定浓度或温度达到一定高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置。

4公用面积的安全出口应急出口提示到位。商业服务区公用面积最好悬挂有安全指引出口路线图。如因安全服务不到位造成的任何事故后果自负与开发商无关。

5. 大风天气关好公共面积窗户，对高层窗户放置花盆、晒被子或高楼安装晒衣架，容易导致高空坠物时需及时勘察收集登记业主报告，给予书面通知或统一解决办法如统一安装伸缩晾衣架，最好安装室内晾衣架禁止安装室外晾衣架。遇到恶劣天气如积水、积雪、大风以及人为燃放烟花鞭炮漏水漏电要及时组织人员清理，规划建筑垃圾装修垃圾倾倒场地定期清理，扫除安全隐患等辖区的涉及安全的事故及时处理物业服务为了不影响商租户的正常营业为使用人和顾客营造一个安全舒适便捷优美的经营环境，需要更高要求，这是物业管理服务的根本原则。管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。为使用人和顾客营造一个安全舒适便捷优美的经营环境，这是物业管理服务的根本原则。

安全责任根据物业管理法和相关法律由物业公司跟相关政府部门协调解决与开发公司无关。

六、车辆管理

1. 做好对停车场的使用，可以借鉴万象城管理办法：凭借承租合同使用停

车位50元/月/辆，不属于本开发区的业主或承租户使用停车位120元/月/辆，未购买包月停车卡的凭当天在本商区商户消费的发票或消费清单可以免费停车2小时两小时后按4元/小时/辆收取，未签合同的使用停车位的停车一晚30元/辆。车库标志标线配套车位空置提示灯光，出口入口配套计时设配到位、收费人员的安排定时排岗服务到位。

2、跟据本商区实际情况物业对进入地下室停车的车主收取物业服务管理费收费标准为 元/月/辆，按月收取，不能跨月。

因缴纳了月租，停车时无车位，物业要按规定对业主进行补偿，即当月收取租金平均到每天的金额，物业退还两天的金额。结合实际对招商客户的支持，给商户发放停车券，仅用于来商户消费的车主，根据消费车主的停车时间前2小时免费超出部分按1元/小时收取，超过部分可用商户发放的停车券抵扣，抵扣不够剩余金额可由物业收取现金。

停车券仅用于来商户消费的车主，商户不能到物业兑换，物业不能直接从商户手中收取兑换，若发现一次，公司将停止对该商户的停车券发放，并对物业公司处五千元罚款。

3、地面北通道已规划建停车棚，专用非机动车停车用，地面非机动车都停这里，及时安全排查，指挥非机动车到北通道停车棚停，保证非机动车的停放要整齐，以免停在楼外地面其它地方影响车辆通行和城管处罚。为保证路面畅通出入口不堵，要随时管理乱停乱放车辆。

七、绿化养护

根据季节变化安排人员做好绿化基本养护管理工作：浇水排水、施肥、修剪、病虫害防治、松土除草、补栽、扶正支撑、绿地容貌、安全施工等。

提示：

对于招商客户物业费的收取，从给商户通水通电之日起满60天为止的客户装修期，物业不收取物业费，到期后按规定收费。

意外事故处理等。

总之，物业公司要不断规范物业管理制度，，维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门不断提升物业管理水平。

相关物业条款规范明了，应让租户和业主知晓共同协调好，避免产生不必要的纠纷，尽量避免过激言行，造成不好影响。